Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Что запрещено менять в планировке квартиры
О том, что запрещено менять в квартирном пространстве, должны знать дизайнеры и сотрудники строительных фирм, осуществляющих ремонт. Оданко все последствия на собственнике. Поэтому помните, что при перепланировке квартиры нельзя:
- размещать санитарные узлы над жилыми комнатами. К примеру, если вы переносите санузел в другое место, то нужно быть уверенным, что под ним не будет комнаты соседа снизу. Если речь идет о двухуровневой квартире, то наличие вашей комнаты под вашими же туалетом или ванной комнатой допустимо;
- увеличивать площадь кухни, используя для этого квадратные метры туалетной или жилой комнаты (как и увеличивать площадь санузла за счет жилой комнаты или кухни). Также перепланировка квартиры полностью запрещена, если речь идет о переносе кухни в жилую комнату;
- уменьшать стандартный размер кухни;
- изменять водо- и газоотведение, замуровывать такие трубы в стены, переносить радиаторы центрального отопления на балконы и лоджии (вне зависимости от их застекления);
- делать в несущих стенах дополнительные окна, двери, а также снос несущих стен;
- использовать чердак в качестве жилой комнаты или объединять квартиру с чердаком;
- делать любые изменения, если они приведут к ухудшению эксплуатационных свойств квартиры, создадут опасность обрушения дома или иным образом будут угрожать собственникам и соседям.
Любое изменение расположения комнат, стен, окон запрещено в домах с аварийным жильем.
Стены бывают несущими и ненесущими. Первые принимают на себя всю нагрузку дома. Фактически на них опирается не только потолок, но и все последующие этажи. От прочности несущих стен зависит существование всего здания. Их разрушение может привести к трагическим последствиям, вплоть до обвала дома.
Ненесущие существуют лишь для внутреннего разграничения помещений и защиты их от внешних воздействий. Опираются они только на перекрытие в пределах этажа.
Если ненесущая стена не граничит с улицей, ее называют перегородкой.
Поскольку такие стены нагрузки на себя не принимают, на безопасность они не влияют.
Что такое перепланировка
Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.
Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.
В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.
Что необходимо для сноса?
В любом случае, прежде чем приступать к работам по сносу той или иной стены и переносу ее, нужна консультация квалифицированного специалиста. А также полный расчет, учитывающий распределения нагрузок, которые должны быть перенесены со старых конструкций на вновь возводимые. Кроме этого, возможно придется изменять схему электроснабжения. К тому же, надо иметь в виду, что несогласованный снос стен помещения, может помещать его продаже или оформлению документов дарения и пр. Но и это еще не все. Такие действия считаются незаконными и влекут за собой штрафные санкции, вызовы в суд и даже могут привести к конфискации квартиры.
Поэтому согласование проекта перепланировки необходимо в любом случае. Что для этого надо?
- План, разработанный службой БТИ, конкретно на данный вид перепланировки.
- Составление технического заключения на снос стены.
- Получение положительного заключения жилищной инспекции по месту регистрации.
Как обозначаются несущие стены на плане?
Многие, задают нам вопрос: «Как определить несущие стены на плане?». К сожалению, не существует какого-то специального обозначения несущих стен на чертежах. Если это архитектурно-строительный план из рабочего проекта на здание (пример приведен на рисунке выше), то несущие стены выделяются одинаковой штриховкой. Несущие стены на плане БТИ или на обычных планах из интернета обычно показываются большей толщины, чем перегородки, но далеко не всегда. Стена в таких планах может быть нарисована тонкой, а по факту являться несущей. Поэтому не советуем Вам полагаться в этом вопросе на сомнительные планы. По плану квартиры определить несущие стены может только опытный специалист. который видел уже ни одно такую квартиру и знает их конструктивные особенности.
Безусловно, есть и другие признаки определения несущих конструкций, однако они требуют уже определенных знаний, опыта и навыков в строительстве, а потому здесь не приведены. Надеюсь, эта статья оказалась Вам полезной. Напомню, что Вы всегда можете задать нам свой вопрос в соответствующей рубрике.
Кассационный суд объяснил важные правила перепланировки квартиры — Российская газета
В качестве примера третья инстанция привела дело некоего гражданина Н., пытавшегося легализовать свою кухню. К ней мужчина прирезал — в буквальном смысле — лоджию.
Вышло, конечно, красиво: балкон перестал быть балконом и стал как бы частью квартиры. «Как бы» — потому что юридически он все еще оставался балконом. Ведь чиновники красоту не оценили и отказались согласовывать перепланировку.
В палатах, переживших нелегальный ремонт, можно жить годами. Однако квартира с неузаконенной перепланировкой является, по сути, юридической миной. Во-первых, ее невозможно продать.
Если только не найдется какой-нибудь наивный и чрезвычайно смелый покупатель.
Во-вторых, недоброжелатели, например — соседи, родственники — могут в любой момент просигнализировать куда надо, и тогда начнутся большие неприятности.
Гражданин Н. решил сломать стереотипы и создать кухонно-балконный прецедент. И у него чуть было не получилось: нижестоящие инстанции удовлетворили его иск.
Люди в мантиях первой и второй инстанции сочли, что «предполагаемые изменения жилого помещения не являются реконструкцией, а представляют собой перепланировку и переустройство, все изменения предполагается производить в пределах границ принадлежащей Н. квартиры.
Самонесущая стена между кухней и лоджией не используется собственниками других помещений в многоквартирном доме и предназначена для обслуживания лишь квартиры Н.
, в связи с чем согласие собственников помещений многоквартирного дома на демонтаж оконно-дверного блока и подоконного блока между кухней и лоджией не требуется, поскольку не нарушает конструктивную целостность наружных стен многоквартирного дома».
Поскольку стена между кухней и лоджией является внешней, то на ее снос необходимо получить согласие всех собственников в многоквартирном доме
Проще говоря, от сноса стены дом не рухнет, а стена находится (точнее — уже не находится) как бы внутри квартиры. Так что, по мнению судей, узаконить новый кухонный размер можно вполне.
Но радоваться было рано, победа оказалась промежуточный. Кассационный суд расставил все на свои места: кухня — это кухня, балкон есть балкон, и вместе им не сойтись. За одним исключением: только если все собственники помещений в данном доме дадут свое «добро».
Дело в том, что стена, разделяющая кухню и балкон, является внешней. А значит, юридически относится к общему имуществу.
«Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме», пояснил Первый кассационный суд общей юрисдикции.
Так что с одной стороны стереотип «нельзя никак узаконить» разрушен. С другой — пойди, попробуй собрать визы от всех своих соседей, имеющих в собственности хотя бы квадратный метр общего дома.
«Наружная стена дома, независимо от того, является ли она в какой-либо части несущей или ненесущей, в силу своего назначения — ограждение внутреннего пространства здания, его защита от воздействия внешней среды — обслуживает весь дом и для целей определения состава общего имущества дома не может рассматриваться как совокупность отдельных конструкций, расположенных в каждом из внутренних помещений дома, и обслуживающих только то помещение, внешней стеной которого она является», — подчеркнул Первый кассационный суд.
Аналогичное толкование закона приведено в письме Минстроя России от 22 октября 2020 года, — продолжают в кассационной инстанции.
Шанс узаконить перепланировку также есть, если доказать, что в данном конкретном доме «стена между помещениями квартиры и лоджии не является наружной стеной, не предназначена для ограждения внутреннего пространства здания и его защиты от воздействия внешней среды (в том числе температурного)». При этом надо учитывать, что «лоджия — это перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство». Прямо скажем, вероятность доказать, что стена между кухней и лоджией не является внешней, невелика. И это — мягко сказано.
«Самовольные действия могут иметь непредсказуемые последствия. Чтобы перепланировка была законной, а самое главное — безопасной для себя и остальных жильцов многоквартирного дома, необходимо предварительно согласовать ее в органе местного самоуправления, получить одобрение проекта.
Если такое согласование не получено — муниципалитет обязан установить самовольному перепланировщику разумный срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние, в противном случае администрация подает иск в суд», — напомнила в свое время нормы Жилищного кодекса руководитель Госжилинспекции Московской области Ольга Федина.
Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке
Перепланировка в ипотечной квартире, начинается с согласия банка. Только при отсутствии возражений с его стороны возможно изменение конструкций в жилом помещении. При этом стандартную разрешительную процедуру в муниципалитете также необходимо пройти.
Сотрудник банка контролирует все этапы процедуры согласования, от составления проекта до акта выполненных работ. При этом представитель кредитной организации может в любое время приехать в квартиру, чтобы лично убедиться в соблюдении правил по переустройству.
В некоторых случаях банки отказывают в даче согласия на перепланировку, что влечет невозможность ее проведения.
Встречаются случаи, когда в ипотечных договорах стоит изначальный запрет на перепланировку. Тогда и заводить речь о переделках бессмысленно. Если наперекор договору или мнению банка провести переделки, то это приведет к серьезным последствия. Банк может отказаться от кредитного договора и потребовать вернуть сумму займа, выставить квартиру на торги и пр.
С чего начинается снос несущей стены в панельном доме? С консультации специалиста. В разных городах такими вопросами занимаются разные структуры, поэтому самое разумное – для начала обратиться в управляющую компанию, обслуживающую ваш дом. Если в ней не предусмотрен штатом специалист подобного профиля, вас, по крайней мере, направят в организацию, где такой инженер есть. Как правило, это архитектурный отдел местной администрации.
Важно! Это — очень важный момент, потому что необходимо будет сделать расчеты прочности с учетом того, что на одну из стен вашего дома нагрузка больше падать не будет. Не исключено также, что придется кардинально менять схему подачи электроэнергии или другие коммуникации. Специалист даст техническое заключение о возможности сноса стены, которую вы хотите убрать.
Общая характеристика демонтажа стены в квартире
Снос стенной конструкции имеет основную цель – увеличить пространство квартиры, освободить помещение от ненужных построек. Начиная «реконструкцию» комнаты, важно создать схему будущей планировки жилого помещения, сделать точный расчет и определиться с качеством сносимой стены. При составлении плана квартиры не станет лишним консультация специалиста. Он поможет вычислить слабые места строения и предупредить будущие разрушения, обвалы.
Закончив схему, необходимо обратиться в специализированный жилищный комитет и получить разрешение на перепланировку. Каждая сносимая конструкция должна быть регламентирована высшим коммунальным органом. Это поможет в будущем избежать проблем.
Несущие стены блочного дома
Блочные дома имеют несущие стены, собранные из менее крупных, по сравнению с панелями элементов – блоков, как правило, выполненных из бетона.
На площадях квартир в блочных домах несущие стены располагаются редко, но и в данном случае есть исключения – например, часть квартир в распространенной серии II-18 (подробнее об этой серии здесь), часть квартир разделены несущими стенами.
План несущих стен в серии II-18
Кроме того в блочных домах распространены планировки квартир с проходными комнатами, что часто является поводом для перепланировки.
Для этой и других серий, разработанных институтом МНИИТЭП, автором этих домов подготовлен каталог типовых перепланировок, позволяющий оформить ремонтные работы в упрощенном порядке. Скачать этот каталог можно на этой странице.
Владельцы квартир в городских многоэтажках порой переустраивают свои квартиры полностью — с переносом ванной, устройством дополнительных окон и прочая, и прочая. Но на глобальные переделки решаются все же не все. Есть самые популярные виды перепланировок. Именно к таким, наряду с остеклением лоджии или заменой плиты, относится снос стен в панельном доме.
Стены дома выполняют множество задач. Они не только защищают хозяев от неблагоприятных погодных условий. На них, например, держатся перекрытия. Расчеты прочности делаются с учетом несущей способности всех стен. Конечно, запас учитывается всегда, но каждая снесенная капитальная стена делает многоэтажку менее надежной, и именно поэтому не разрешается делать перепланировки по своему усмотрению. Так что перед тем, как начинать глобальные перемены, нужно разобраться, какие именно стены являются несущими, то есть элементами конструкции всего дома:
- Как правило, они расположены перпендикулярно балкам – концы балок перекрытий лежат именно на несущих стенах.
- В большинстве многоэтажек перекрытия сделаны из бетонных плит, и их края укладываются на поверхности несущих стен.
Если вы затрудняетесь определить, на чем лежат перекрытия вашей квартиры, попробуйте найти несущие стены по другим признакам. Они могут быть:
- наружными;
- между квартирами;
- между отдельными блоками.
Какие стены можно сносить в панельном доме.
Уважаемые читатели, все мы хотим жить в просторной и уютной квартире, и по этой причине всячески улучшаем жилище, двигаясь к своему идеалу. Многие видят свой путь превращения коробки во дворец, через перепланировку (как правило, незаконную). Рекомендуем прочитать статью « Незаконная перепланировка ».
На данный момент мы дадим развернутый ответ о том, можно ли сносить стены в панельном доме.
Стены в панельках сносить можно, но не все.
Все панельные здания имеют схожую планировку, не имеющую кардинальных отличий. На данной схеме можно увидеть снос каких стен не влияет на целостность здания, и исходя из полученной информации, по аналогии можно выполнять ремонт в своем доме.
Несущие стены под запретом. Панельный дом, это сложная система образованная связью из панелей, напоминающих в целом карточный домик. Представьте, что произойдет с карточным домиком, если убрать одну карту – домик рухнет. Панельный дом в отличие от карточного домика, имеет сварную связь между панелями, но при этом на каждый элемент панельки, действуют очень сильные нагрузки, как постоянные, так и временные. Все это рассчитано конструкторами которые проектировали здание, гениальный ум проектировщика учел ветер, движение грунтов, снег, дождь, перенаселение, косяки строителей, но они не учли эффект «строителя самоучки». Дом постоянно находится в невидимом движении, и представьте, какую опасность представляют для дома, незапланированные изменения в нагрузках, которые держат в себе панельные стены. Все это намеки на то, что стены воспринимающие нагрузки, трогать крайне нежелательно, максимум, на что можно рассчитывать, это на проем не шире 1000 мм, при более широких проемах, необходимо проектировать усиление конструкций, которое обойдется в значительную сумму.
Стены между уборной, ванной и кухней, не являются несущими (они без нагрузок), их можно сносить, главное не задеть вентиляционные каналы, это автоматом приведет вас в суд.
Стены из мягких материалов (доски, гипсокартон, газосиликат, пазогребневые) сносите смело, тут переживать нужно только за инженерные коммуникации.
ТАК как на фото ниже, в панельных домах ДЕЛАТЬ НЕЛЬЗЯ! Вы ставите под угрозу не только свою жизнь, но и жизни соседей, не допускайте роковых ошибок.
Так сносить стены нельзя
Подобные работы допускаются в редких случаях при расчетах и анализе несущих конструкций, с последующим усилением и прочими мерами обеспечения безопасности и целостности прочих конструкций здания. Это делают проектные организации, и то не все. Простой строитель, без согласованного проекта, сделав подобное, идет на преступление.
Прежде чем браться за работу, узнайте что бывает за незаконную перепланировку в квартире тут.
Что такое перепланировка?
Не стоит думать, что в собственной квартире можно делать все, чего левая нога захочет. Конечно, никто не вправе вам указывать, в какой цвет красить стены и какую плитку лучше наклеить в ванной. Обычный ремонт не надо ни с кем согласовывать, кроме других домочадцев. А вот если вы захотите переставить унитаз в другое помещение или устроить водяной теплый пол, придется позаботиться о том, чтобы не нарушить интересы соседей. Именно для того, чтобы после вашего ремонта не возникали серьезные конфликты, ведущие порой к судебным процессам и крупным компенсациям, и существует местная администрация. Именно она вправе давать разрешение на столь глобальные перемены в вашей жизни.
Кардинальное же переустройство жилых помещений, когда переносятся коммуникации или передвигаются стены, называется перепланировкой. Перед тем, как разобраться, какие стены нельзя сносить, давайте посмотрим, что же такое перепланировка и что нужно, чтобы вы могли ее провести. Вариантов много:
- перемещение стен или перегородок;
- деление комнат;
- изменение положения оконных и дверных проемов;
- переустройство темных кладовых, равно как и тамбуров;
- строительство лестниц внутри квартиры;
- переустройство или перенесение санузлов;
- перенесение кухонь;
- замена плит с газовых на электрические;
- расширение комнаты, влекущее уменьшение кухни, ванной или прихожей;
- остекление балконов.
Если демонтаж подразумевает любые манипуляции с внутренними стенами и перегородками — проделывание или заделывание проемов, частичную или полную разборку — до начала работ удостоверьтесь, что перепланировка не требует предварительного . Не требуется оно в тех случаях, когда устройство проемов или даже полный демонтаж касаются ненесущих стен.
Тогда перепланировка оформляется по факту произведенных работ. Исключением являются дома с деревянными перекрытиями и дома со статусом памятников архитектуры — в этом случае жилинспекция запросит техзаключение о состоянии конструкций дома и безопасности планируемых работ. Разумеется, его нужно готовить до начала работ.
Если планируются , разрешение можно получить только после представления проекта перепланировки. При этом согласовать удастся только устройство проема, а не полный демонтаж несущей стены.
На плане БТИ несущие стены чаще всего толще, чем ненесущие. Но не всегда. Поэтому сами замерьте толщину стен. В большинстве панельных домов ненесущие стены не более 120 миллиметров толщиной, в кирпичных — не более 250, в монолитных — не более 200. Но и на значение толщины стены опираться нельзя.
Во-первых, велика степень погрешности из-за слоя отделки, во-вторых, замерить толщину некоторых стен довольно сложно. Ищите информацию о типе перегородок в сети, используя серию дома (указана в техпаспорте квартиры), или получите консультацию в жилинспекции.