Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «КАК ОФОРМИТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
На каком основании земля принадлежит собственникам
Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).
Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.
«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.
Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.
Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.
Какие документы нужны
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:
- заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
- документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
- решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);
Оформление дома в собственность в 2021 году
В настоящей статье мы ответим на вопросы об оформлении права собственности на дом, здание, нежилое помещение, приобретенное по договору или в порядке наследования. Если вас интересует процедура оформления права собственности на вновь возведенный дом, то советуем ознакомиться с отдельной статьей.
Начнем с того, что право собственности на дом, нежилое помещение, как и на любую другую недвижимость, подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРН) и возникает с момента внесения соответствующей записи в данный реестр. При этом с 15.07.
2016 года отменена выдача свидетельств о праве собственности на недвижимость, поэтому при регистрации права собственности в настоящее время не предусмотрено оформление свидетельств о праве собственности на дом, теперь их заменяет выписка из ЕГРН, при этом собственники не обязаны при обращении в другие госорганы каждый раз заказывать “свежую” выписку, госорганы обязаны получать сведения о праве собственности в Росреестре самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия.
Для регистрации права собственности на дом, нежилое помещение рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Придомовой участок МКД — что это и как оформить
Размеры придомового участка определяются при строительстве жилого дома на основе нормативных требований Градостроительного кодекса РФ, окружающей застройки, количества квартир и этажей, наличия предусмотренных проектом встроенных помещений общественного назначения, подъездных путей и т.п. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам.
Границы и площадь придомового земельного участка фиксируются в градостроительных планах города, техническом паспорте дома. Перед вводом дома в эксплуатацию все помещения дома и земельный участок проходят инвентаризацию, при этом составляется технический паспорт, а помещения дома и земельный участок ставятся на кадастровый учет.
В реальной практике в силу несовершенного учета объектов недвижимости или недобросовестности исполнителей в субъектах и муниципальных образованиях возникает ситуация, когда план отведенного при строительстве придомового земельного участка оказывается утерян или уничтожен, когда администрация муниципального образования, например, в силу только ей известной “целесообразности”, решила “оптимизировать” земельные участки вокруг многоквартирных домов, обрезав их по край наружной отмостки.
В таких домах права собственников оказываются нарушенными, они утрачивают возможность, предоставленную жилищным законодательством, по распоряжению своим первоначальным участком, ставится под угрозу качество проживания, возникает вероятность, что вблизи дома или даже вместо детской площадки появится торговый киоск, либо под лукавым предлогом развития предпринимательства будет выстроена коммерческая автомобильная стоянка. Соседние многоквартирные дома одного двора, где было создано общее ТСЖ (или могло бы быть создано), оказываются разделенными узкой полоской муниципальных земель, проходящих прямо через детские городки, спортивные площадки, места отдыха. Товарищества собственников жилья в таких домах, как бы хорошо они ни работали, государственная жилищная инспекция закроет при первой же проверке, поскольку дома утратили смежные границы, а это основное требование ст. 136 ЖК РФ при создании многодомных ТСЖ). В ситуации, когда хороших управленцев мало, особенно в малых городах России, такая практика бьет по самому чувствительному – вредит росту активности граждан, становлению ответственного собственника. У жителей исчезает интерес и практическая возможность создания специального счета капремонта. Словом, такая практика муниципального управления наносит ущерб сохранению жилого фонда в надлежащем состоянии и незаконна.
Помимо нарушения нормативных положений Градостроительного кодекса РФ, определяющего размеры земельного участка, для таких домов исчезают и смежные границы земельных участков с соседними домами, что формально приводит к нарушению требований ст. 136 ЖК РФ, установленных для многодомных ТСЖ (ТСН).
Если такое произошло, собственникам необходимо принять все меры для восстановления своих прав на землю.
Что понимается под земельным участком жилого дома и придомовой территорией
Это участок, на котором расположено МФБ в связи с конфигурацией и благоустройством окружающей территории и другие объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства населенного пункта (статья 36 пункт 4 часть 1 РФ ИЖС). Границы и размер (протяженность) участка, на котором расположено жилое помещение, определяются органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с его обязанностями и с учетом требований Земельного и Градостроительного кодекса.
Следует отметить, что в случае конфигурации участков в пределах МФБ, границы, скорее всего, будут определяться в соответствии с фактически существующим землепользованием. На это ранее было указано в судебном порядке в определении от 27 мая 2020 года по судебному делу об административном производстве Верховного Суда РФ 89-КАД20-1-К7. важен срок фактического землепользования почвы, на которой расположен МФБ.
Согласно судебной практике, сформированный под зданием участок должен включать в себя придворовые удобства для сушки белья, газовые розетки, вспомогательные подушки, почтовые ящики, детские и спортивные площадки, озеленение.
Для обоснования границ благоустроенных участков жители МФБ могут опираться на методические рекомендации по формированию участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные приказом Минстроя России 153/2019 от 7 марта 2019 года и приказом Минземимущества России 59 от 26 августа 1998 года методические рекомендации по расчету нормативных показателей утвержденных многоквартирных участков.Согласно судебной практике, конвенция гарантируется правом собственника, правом на приобретение участка, занятого зданием.
Проведение общего собрания
Общее собрание жильцов многоквартирного дома является самым важным этапом в процессе приватизации земли.
Чтобы собрание считалось действительным, на нем должно присутствовать не менее половины жильцов или их законных представителей.
Если по каким-либо причинам необходимый кворум не может быть достигнут, можно провести дистанционное голосование, распространив среди собственников печатные формы.
Совет может начать с жильцов, готовых к дальнейшим приготовлениям. Собственники должны быть проинформированы о собрании и распорядке дня не менее чем за 10 дней.
Во время самого собрания организаторы собрания
- Информировать жильцов о возможности приватизации земли и о преимуществах и недостатках этого процесса.
- Провести голосование, чтобы определить отношение собственников к предлагаемой передаче земли,
- Зафиксировать результаты в протоколе собрания и собрать подписи всех участников.
- Если жители поддерживают инициативу, они сразу же назначают ответственного за подготовку документов и контроль за процессом приватизации.
Приватизация участка под многоквартирным домом
Приватизация участка под многоквартирным домом — это процесс передачи государством государственной собственности гражданину или организации. Для осуществления этой процедуры необходимо соблюсти определенный порядок и предоставить соответствующую документацию.
Первым шагом является подача заявления на приватизацию участка под многоквартирным домом. Заявление должно содержать всю необходимую информацию, в том числе сведения об управлении земельным участком и о заявителе.
Следующим шагом является составление технического плана участка, который должен быть подготовлен инженером-землеустроителем. В техническом плане должны быть указаны границы участка и его площадь.
После подготовки технического плана необходимо обратиться в местный орган власти с заявлением о выдаче лицензии на приватизацию земли. В некоторых случаях может потребоваться организация общественных слушаний, на которых жители многоквартирного дома могут высказать свое мнение по поводу приватизации.
После получения лицензии на приватизацию необходимо заключить договор купли-продажи земельного участка между государством и заявителем. Для этого необходимо подготовить соответствующие документы, включая акт приема-передачи земли и согласие остальных собственников приватизируемых квартир.
Наконец, после подписания договора купли-продажи и уплаты необходимой суммы участок переходит в собственность заявителя. После этого можно зарегистрировать право собственности в Россреестре и получить свидетельство о праве собственности на участок.
Оформление земли под домом в собственность: плюсы и минусы
Приватизация земли под многоквартирным домом имеет как свои преимущества, так и недостатки. Конечно, их лучше заранее проанализировать, чтобы на основе этой информации решить, надо ли вообще приватизировать участок или же оставить его в государственном ведении.
Итак, разберемся сначала, что можно отнести к плюсам переоформления земли в совместную собственность:
|
№
|
Плюсы приватизации участка под МКД |
|
|
1 |
Возможность использования территории по своему усмотрению |
На неприватизированной земле могут построить те или иные здания (например, бары, магазины, автомойки и пр.). Однако это зависит от многих факторов, например, такой вид разрешенного использования, как под размещение МКД, не предполагает размещение на нем магазинов и, тем более, баров и автомойки. А если и можно что-то построить, то без спроса не получится. Дачная амнистия распространяется только на индивидуальные объекты недвижимости. Территорию, переданную собственникам, можно благоустраивать самим. К примеру, оборудовать спортивную/детскую площадку или удобную парковку для автомобилей. |
|
2 |
Защита земли |
Пока придомовая территория находится в муниципальной собственности, государство вправе изъять эту землю для использования в своих целях. В то время как приватизированным участком органы местного самоуправления уже не могут свободно распоряжаться. А если без изъятия участка не обойтись, государство в таком случае должно выплатить денежные компенсации каждому из собственников земли. |
|
3 |
Коммерческое использование |
На таком участке можно построить только строения для обслуживания МКД, если площадь таких помещении не превышает 15% общей площади МКД. |
Жильцы принимают решение об оформлении в собственность земельных участков, исходя из преимуществ и перспектив такого шага. Необходимо взвесить не только плюсы, но и минусы решения, узнать, как оформить землю правильно с юридической точки зрения. Если есть возможность, можно воспользоваться помощью опытного в данных вопросах юриста.
В чем преимущества оформления общедолевой собственности?
- Если местные власти решат осуществить по отношению к земле любые действия обременительного характера, им понадобится на это согласие собственников. Таким образом приобретение права собственности на территорию под жилыми помещениями является гарантированной защитой от любых действий, которые противоречат интересам жильцов.
- Также только собственники могут дать согласие на разработку проекта и строительство рядом с их домом различных сооружений, например, стоянок, небольших торговых точек, другого. Лица, которые населяют многоквартирный дом, сами могут определять все работы на своей территории.
- В то же время, проживающие в доме могут с выгодой использовать те преимущества, которые им дает собственность общедолевая на земельный участок. Если есть желание, они могут построить автостоянку для себя, парковку, спортивную или детскую площадку, благоустроить зону отдыха. Таким образом создавая для себя самые комфортные условия проживания.
- Еще одно выгодное использование права собственности на придомовую землю – сдача ее в аренду. Часть территории жильцы могут отдать арендатору, получая при этом прибыль. Деньги за аренду можно использовать для решения общедомовых проблем.
- Жилье многоквартирного дома с оформленной в собственность землей будут стоять дороже, это также важный фактор.
На данное время любые метры площади в пределах города являются большой ценностью для застройщиков, поэтому нужно защищать свой двор от лишних строений.
Оформление в собственность
Все вопросы, связанные с жизнью дома, решаются на общем собрании. Это касается разных форм управления домом, в том числе и ТСЖ. Долевая собственность территории открывает перед жильцами много преимуществ, которыми нужно воспользоваться для того, чтобы сделать жизнь в МКД более комфортной.
- О проведении общего собрания жильцы должны быть уведомлены заблаговременно, как и о вопросах, которые будут на этом собрании рассматриваться.
- Если коллектив жильцов принял решение об оформлении территории возле дома и под ним, составляется заявление о передаче такой площади в общедолевую собственность. Это заявление передается в местный Департамент земельных ресурсов.
- На общем собрании следует выбрать уполномоченного, который будет заниматься выполнением всех процессов процедуры. Этот уполномоченный должен отнести в органы местного самоуправления составленное грамотно заявление о формировании участка.
- Дальше определяются границы территории.
- Местная администрация формирует земельный участок, при необходимости проводится межевание. Все проекты должны пройти утверждение в Администрации субъекта РФ.
- Когда проект межевания составлен и утвержден, местная власть принимает решение о том, чтобы передать территорию под МКД в собственность (общедолевую).
- Следующий шаг – постановка на кадастровый учет и закрепление статуса собственников в Государственной Регистрации.
На каком основании земля под многоэтажкой принадлежит собственникам
В силу п.4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ территория, на которой многоквартирный дом находится, а также использующиеся для благоустройства и обслуживания здания объекты являются общим долевым имуществом для жителей дома. В этом случае регистрация будет подтверждающей, а не устанавливающей право. Это не приватизация участка под многоквартирным домом, а официальное оформление уже существующей собственности. Определяют размер доли каждого владельца в совместном имуществе МКД пропорционально площади его жилого помещения.
Важно! До формирования и установления земельных границ владельцы помещений в МКД использовать участок по совместному усмотрению, например, устанавливать ограждения или возводить постройки не вправе.
Если квартиру продают, вместе с переходом собственности на нее передается и право на долю в совместном имуществе МКД, в том числе и на находящийся под ним земельный участок.
Сформируйте земельный участок
Если земельный участок не сформирован, обратитесь за помощью к:
- федеральным органам исполнительной власти,
- исполнительным органам государственной власти субъекта РФ,
- органам местного самоуправления.
Для этого напишите заявление от собственников многоквартирного дома.
Кадастровые работы проводят кадастровые инженеры. Они делают их на основании заключаемого договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (либо заказчика).
Проекты планировки и межевания территории делаются для земельного участка, который находится под многоквартирным домом. Такие проекты относятся к компетенции органов местного самоуправления.
Формирование земельного участка включает в себя:
- подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории,
- выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учёта земельного участка.
Земля и реновация пятиэтажек
Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.
При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.
«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.
Напомним, что ранее председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская призвала жителей сносимых пятиэтажек ставить землю под этими домами на кадастровый учет. «Хочу упомянуть решение Верховного суда РФ для случая, когда собственник будет требовать не натуральное возмещение, а денежную компенсацию. Тогда в нее, помимо рыночной стоимости жилого помещения, входит доля в праве на общее имущество и на земельный участок. Я призываю всех москвичей озаботиться постановкой на кадастровый учет земельных участков под своими домами, потому что только в этом случае стоимость земельного участка будет входить в рыночную стоимость квартиры», — сказала Галина Хованская на пресс-конференции по программе реновации в Госдуме 19 мая.
Как оформить землю у дома в собственность
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.
Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.
Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.
Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.
После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.