Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Убьют» квартиру или замучают проверками. Чего боятся собственники и арендаторы?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Ошибка № 1: на свой страх и риск
Когда самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, ищет квартиру наниматель, это еще можно объяснить желанием сэкономить на агентских комиссионных. Но зачем самодеятельной сдачей занимаются собственники, эксперты не понимают.
По словам вице-президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Николая Лаврова, многие наймодатели не обращаются в агентство именно из-за нежелания переплачивать риэлтору. «Но арендодатель не платит агентству за услуги. Платит арендатор. Поэтому просто глупо не воспользоваться возможностью переложить проблемы на профессионалов рынка», – говорит эксперт.
Впрочем, сегодня, когда предложение сдаваемой в аренду недвижимости в полтора, а по оценкам некоторых аналитиков и в два раза превышает спрос, самые продвинутые собственники предпочитают нарушить сложившийся порядок оплаты услуг агентства. По словам председателя правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, во многих случаях самому наймодателю стоит проявить инициативу и взять оплату части комиссионных агентства на себя. Эксперт уверена: эти незначительные затраты в любом случае окупятся за счет того, что квартира не будет простаивать в ряду аналогичных объектов и гораздо быстрее найдет своего нанимателя.
Ошибка № 3: без договора и депозита
Серьезной ошибкой многих наймодателей, по мнению экспертов, является пренебрежение формальными правилами и «бумажками». «Если не заключен договор найма, то у наймодателя нет никакой защиты от противоправных действий нанимателя», – говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
Очень часто собственники скачивают первый попавшийся шаблон договора из интернета, не особо разбираясь, что и как нормирует этот документ. «Данные образцы чаще всего имеют массу недостатков и мало чем помогут наймодателю», – отмечает Елена Крумгольц.
Еще один значимый момент – получение депозитного платежа, которым собственники зачастую пренебрегают, не желая расстраивать потенциальных жильцов и стремясь побыстрее сдать квартиру. «В этом случае арендодатель не застрахован от неожиданного съезда арендатора, от нанесения порчи имуществу и т. д. Депозит является возвратной величиной и вынуждает арендатора задуматься над своим поведением в квартире, последствиями нарушения договора и заботиться об имуществе», – считает Николай Лавров.
К важным документам относится также передаточный акт, о котором люди, сдающие жилье самостоятельно, чаще всего вообще ничего не знают. «Здесь, в частности, должно быть подробно описано состояние объекта, составлен перечень имущества, указаны показания счетчиков и приборов учета. Это необходимо, чтобы в будущем избежать споров о том, кто, к примеру, порвал линолеум на кухне», – уточняет Дмитрий Щегельский.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Вторая ошибка: отсутствие досрочного расторжения договора
Данная ошибка связана с первой: из-за отсутствия подобного пункта в договоре арендодатель не может воспользоваться досрочным расторжением договора найма.
И если говорить с точки зрения закона, то договор можно расторгнуть лишь тогда, когда в договоре прописано данное условие. В противном случае договор можно расторгнуть только через суд, где еще потребуется доказать, что со стороны квартирантов были совершены существенный нарушения (например, серьезные задержки с арендной платой и прочие варианты).
Поэтому в договоре нужно четко расписать весь порядок досрочного расторжения договора, а также сроки, в которые владелец жилья обязан уведомить квартирантов, и каким конкретным образом.
Ошибка № 1: на свой страх и риск
Когда самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, ищет квартиру наниматель, это еще можно объяснить желанием сэкономить на агентских комиссионных. Но зачем самодеятельной сдачей занимаются собственники, эксперты не понимают.
По словам вице-президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Николая Лаврова, многие наймодатели не обращаются в агентство именно из-за нежелания переплачивать риэлтору. «Но арендодатель не платит агентству за услуги. Платит арендатор. Поэтому просто глупо не воспользоваться возможностью переложить проблемы на профессионалов рынка», – говорит эксперт.
Впрочем, сегодня, когда предложение сдаваемой в аренду недвижимости в полтора, а по оценкам некоторых аналитиков и в два раза превышает спрос, самые продвинутые собственники предпочитают нарушить сложившийся порядок оплаты услуг агентства. По словам председателя правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, во многих случаях самому наймодателю стоит проявить инициативу и взять оплату части комиссионных агентства на себя. Эксперт уверена: эти незначительные затраты в любом случае окупятся за счет того, что квартира не будет простаивать в ряду аналогичных объектов и гораздо быстрее найдет своего нанимателя.
Ошибка № 4: не та обстановка
Желая сэкономить, некоторые наймодатели обставляют, а точнее захламляют квартиру «бабушкиной» мебелью, отмечает еще одну распространенную ошибку представитель Санкт-Петербургской палаты недвижимости Наталия Магера. По ее словам, часто с такой ситуацией можно столкнуться в новых домах эконом-класса, квартиры в которых приобретались специально для сдачи в аренду. «Однако, снимая квартиру в новом доме, наниматель ищет комфорт, в том числе и в обстановке. Поэтому старая мебель только отпугивает нанимателей и снижает арендную ставку такого жилья», – считает эксперт.
В общем, по мнению специалистов, лучше уж оставить квартиру полупустой, приобретя несколько самых необходимых предметов мебели, чем «создавать уют», обустраивая ее развалившимися шкафами и продавленными диванами.
Нередко, по наблюдениям риэлторов, наймодатели весьма халатно относятся к состоянию сантехники, газо-, водо-, электроснабжения. «Многие считают, что после заключения договора и заселения нанимателя именно он должен следить за состоянием стояков, смесителей и т. п. На самом деле за залив соседей и за другие “недоразумения”, связанные с неправильной эксплуатацией приборов снабжения, ответственность несет именно собственник объекта», – говорит Дмитрий Щегельский.
Эксперты предупреждают: теоретически ответственность нанимателей за подобные казусы можно прописать в договоре, однако на практике доказать их вину будет крайне трудно.
«Денег не платит, но вцепился в мою квартиру»
«Двушка» на Преображенке досталась моим родителям по наследству от бабушки – они сдавали ее через знакомых и по объявлениям лет десять. За это время было много всякого – одни жильцы устроили потоп, другие регулярно скандалили с соседями, дебоширили и прокурили всю квартиру. Были и такие, что постоянно выдвигали претензии моим родителям как квартиросдатчикам – то шум из-за ремонта у соседей, то краской пахнет, то кран в ванной не нравится (хотя все работало хорошо), то машин слишком много во дворе паркуют – все для того чтобы снизить арендную плату. А со знакомыми вообще беда: милые люди, родственники маминой приятельницы, именно по причине хороших отношений считали, что вовремя платить совсем необязательно, вроде как свои люди, сочтемся. В результате – потеря денег и друзей.
Год назад бремя сдачи жилплощади передали мне. Думаю, ну я уж знаю людей – расписал квартиру в объявлении так, что пришло много желающих, устроил кастинг для арендаторов, пятерых отсеял, шестые понравились. Парень с девушкой – подмосковная прописка, он работает, а она учится в Москве, собирались пожениться. Несколько месяцев все было хорошо, но потом началось нытье и просьбы войти в положение: денег нет – или зарплату задерживают, или срочно нужно помочь родственнице, или друга коллекторы поставили на счетчик и т. д. А соседи говорят, парень вторую машину поменял, препирается с ними из-за парковки во дворе, его девушки вообще не видно, зато регулярно приходят разнообразные дамы – в подъезде мое жилье называют «веселая квартирка». Вот этого всего мне вообще не нужно! И с выселением тоже сложности – денег не платит, но вцепился в мою квартиру, как клещ, мне потребовалось два месяца требований и угроз.
Илья Стародубцев, 35 лет
Сторонам сделки необходимо прописать в договоре найма сумму арендной платы и срок ее внесения. В случае просрочки предусмотрены штрафные санкции – пени 0,1 процент от арендной ставки за каждый день. При несоблюдения пунктов договора документ может быть расторгнут, а арендатор – выселен с выплатой полной суммы за проживание.
Надо сказать, при первых встречах стороны стараются понравиться друг другу – быть доброжелательными, проявить свои лучшие качества, и не всегда обращают внимание на нюансы. Участие специалиста по недвижимости в качестве посредника может уберечь от рискованной сделки. Однако нельзя 100-процентно положиться даже на опыт профессионального переговорщика, вам общаться со своим квартирантом долгое время, и вероятность возникновения разных ситуаций велика – всего не предусмотришь.
Именно для того чтобы обезопасить клиентов при аренде квартир, в нашей компании сделки курируют квалифицированные риэлторы и юристы – любые спорные вопросы аренды в течение всего срока действия договора найма могут быть урегулированы с их помощью.
Осторожность не повредит
Прежде чем заключать договор, владельцу квартиры стоит проверить паспорт будущего квартиранта (и снять с него копию на случай, если вдруг придется его разыскивать вместе с правоохранительными органами), желательно и убедиться в его платежеспособности. Не помешает попросить у него информацию о его месте работы (название и адрес компании), а также контактные телефоны.
Будущему жильцу тоже не надо стесняться попросить хозяина квартиры показать документы на жилплощадь (ордер, договор купли-продажи, дарственную и прочее). Паспорт, чтобы удостовериться в том, что перед ним действительно собственник жилья, а не подставное лицо. Бывает, что жилье сдает человек, которые не является его собственником. Заключается договор, квартирант отдает деньги за проживание, а на следующий день появляется настоящий хозяин квартиры и выставляет «гостя» за дверь.
Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон (арендатора и арендодателя). Но частенько, чтобы снизить налог, арендодатель и арендатор указывают в договоре аренды меньшую сумму. В случае разрешения возникших споров в судебном порядке суд будет оперировать именно этой суммой, и доказать, что на самом деле квартира сдается за другие деньги, будет невозможно.
Как правило, при заселении в квартиру арендатор платит за первый месяц проживания и вносит залог за последний. Если до конца срока аренды наниматель соблюдал условия договора, залог либо возвращается, либо засчитывается за последний месяц проживания. С помощью залогового депозита арендодатель страхует себя на случай возможного причинения ущерба имуществу, или если квартирант неожиданно съедет, забыв заплатить.
Если квартира была найдена через агентство, может быть выплачена и агентская комиссия, равная или близкая ежемесячной ставке.
Плата за аренду не должна меняться на протяжении всего срока действия договора.
Обязательно нужно четко оговаривать сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить. В частности, коммунальные платежи. Стандартная схема: собственник сам оплачивает коммуналку, а все, что набегает по счетчику, – вода, электроэнергия, тепло, – квартирант. Лучше, если коммунальные платежи будут входить в стоимость арендной платы, и хозяин в таком случае сам сможет контролировать ежемесячную оплату этих услуг, чтобы избежать задолженностей. Если есть телефон, желательно прописать в договоре условия оплаты междугородних переговоров, пользование кабельным телевидением, сетью Интернет и т. д. В любом случае все дополнительные платежи необходимо оговаривать заранее, в момент заселения и подписания договора найма.
При передаче денег необходимо обменяться расписками.
Ошибка № 1: на свой страх и риск
Когда самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, ищет квартиру наниматель, это еще можно объяснить желанием сэкономить на агентских комиссионных. Но зачем самодеятельной сдачей занимаются собственники, эксперты не понимают.
По словам вице-президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Николая Лаврова, многие наймодатели не обращаются в агентство именно из-за нежелания переплачивать риэлтору. «Но арендодатель не платит агентству за услуги. Платит арендатор. Поэтому просто глупо не воспользоваться возможностью переложить проблемы на профессионалов рынка», – говорит эксперт.
Впрочем, сегодня, когда предложение сдаваемой в аренду недвижимости в полтора, а по оценкам некоторых аналитиков и в два раза превышает спрос, самые продвинутые собственники предпочитают нарушить сложившийся порядок оплаты услуг агентства. По словам председателя правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, во многих случаях самому наймодателю стоит проявить инициативу и взять оплату части комиссионных агентства на себя. Эксперт уверена: эти незначительные затраты в любом случае окупятся за счет того, что квартира не будет простаивать в ряду аналогичных объектов и гораздо быстрее найдет своего нанимателя.
Какие распространенные ошибки допускают самостоятельно сдающие внаем жильё?
Какие распространенные ошибки допускают те, кто самостоятельно сдает внаем дешевое жилье, например, комнату в коммунальной квартире?
Где и как найти чистоплотного квартиранта?
Отвечая на вопрос, прошу не рассматривать вариант с риэлторами, риэлторскими агентствами и прочими посредниками в виде фирм и частных «жучков», хотя, конечно, если у отвечающих будут оригинальные идеи в том, кто, какие люди и как могут оказать содействие, то буду благодарен за такое рассмотрение вопроса.
Например, какой может быть подвох, если квартирант является знакомым или родственником соседей?
Какой полуофициальный договор целесообразно заключить с квартирантом?
Могут ли государственные органы «поругать» за то, что со сданного жилья не платиться налог государству? С какой суммы дохода нужно платить налог, если по закону?
Я сама уже много лет сдаю собственную квартиру, в которой временно никто не живет. Квартирантов было порядка 10 персон (пар, семей). Сразу хочу ответить автору вопроса, что наличие риэлтора с вашей стороны или со стороны квартиранта, а равно и их отсутствие — ничего ровным счетом НЕ МЕНЯЕТ! Все, что проверяет риэлтор — может с таким же успехом проверить и хозяин квартиры. Разница между хозяином и риэлтором очевидна и важна: риэлтору надо сдать вашу квартиру наплевать кому и на какой срок (хоть на один день)- лишь бы получить свое вознаграждение. А хозяину квартиры нужны порядочные, чистоплотные и платёжеспособные квартиранты на длительный срок.
А теперь советы бывалого арендодателя:
[3]
1) не покупайтесь на фигню риэлторов о том, что они проверят ваших квартирантов. Все, что они делают можете сделать и вы. Посмотреть паспорт и еще какой либо документ (права, военный билет, свидетельство о рождении) — сверить с личностью, которая претендует на съем вашего жилья;
2) обязательно заключайте договор найма на срок менее одного года (менее может быть всего на один день). Образец договора берете в Инете или покупаете (там где продают бланки). Заполняется такой договор очень просто и понятно — могу вас заверить.
3) я предпочитаю сдать жилье человеку с местной пропиской. Даже если ко мне приходит семья и пара — я выберу одного для заключения договора (самого подходящего). Например, такого, у которого в этом городе родственники. Всех остальных квартирантов можно просто перечислить в договоре, как лиц, которые могут также жить с нанимателем.
4) лично ошибалась три раза — и сдавала квартиру неплатежеспособным квартирантам. Теперь наученная подробно расспрашиваю о работе, проверяю, прошу принести последний расчетный лист или трудовой договор. Чтобы не слушать потом сопли о том, что денег нет и долго не будет и про 33 несчастья.
5) когда будете заключать договор — перечислите все имущество в квартире. Даже если это хлам и поломанная мебель. Поверьте: это очень дисциплинирует квартирантов.
6) обязательно имейте запасные ключи от квартиры, а еще лучше второй замок, ключей от которого вы квартирантам не дадите. Это уже на самый крайний случай. Но надо.
Как сдать квартиру и не уйти в минус: 10 правил для владельцев недвижимости
Первый разговор с арендатором должен стать самым долгим. Дальше вы будете обмениваться только смс-сообщениями.
Посмотрите, как человек общается с вами, агентом и соседом, если он есть. Если при первой встрече потенциальный квартирант хамит, пытается манипулировать и ставить условия — откажите.
Поведение и вопросы арендаторов говорят об их планах, стиле жизни и достатке. Если арендатор обращает внимание на чистоту квартиры, ванны и плиты — значит для него это важно, и он сам будет содержать квартиру в порядке. Здорово, если арендатор тщательно осматривает квартиру: проверяет трубы, сантехнику и мебель, дает знать о небольших дефектах и хочет подписать акт приемки-передачи.
Какие распространенные ошибки допускают те, кто самостоятельно сдает внаем дешевое жилье, например, комнату в коммунальной квартире?
Где и как найти чистоплотного квартиранта?
Отвечая на вопрос, прошу не рассматривать вариант с риэлторами, риэлторскими агентствами и прочими посредниками в виде фирм и частных «жучков», хотя, конечно, если у отвечающих будут оригинальные идеи в том, кто, какие люди и как могут оказать содействие, то буду благодарен за такое рассмотрение вопроса.
Например, какой может быть подвох, если квартирант является знакомым или родственником соседей?
Какой полуофициальный договор целесообразно заключить с квартирантом?
Могут ли государственные органы «поругать» за то, что со сданного жилья не платиться налог государству? С какой суммы дохода нужно платить налог, если по закону?
Я сама уже много лет сдаю собственную квартиру, в которой временно никто не живет. Квартирантов было порядка 10 персон (пар, семей). Сразу хочу ответить автору вопроса, что наличие риэлтора с вашей стороны или со стороны квартиранта, а равно и их отсутствие — ничего ровным счетом НЕ МЕНЯЕТ! Все, что проверяет риэлтор — может с таким же успехом проверить и хозяин квартиры. Разница между хозяином и риэлтором очевидна и важна: риэлтору надо сдать вашу квартиру наплевать кому и на какой срок (хоть на один день)- лишь бы получить свое вознаграждение. А хозяину квартиры нужны порядочные, чистоплотные и платёжеспособные квартиранты на длительный срок.
А теперь советы бывалого арендодателя:
[3]
1) не покупайтесь на фигню риэлторов о том, что они проверят ваших квартирантов. Все, что они делают можете сделать и вы. Посмотреть паспорт и еще какой либо документ (права, военный билет, свидетельство о рождении) — сверить с личностью, которая претендует на съем вашего жилья;
2) обязательно заключайте договор найма на срок менее одного года (менее может быть всего на один день). Образец договора берете в Инете или покупаете (там где продают бланки). Заполняется такой договор очень просто и понятно — могу вас заверить.
3) я предпочитаю сдать жилье человеку с местной пропиской. Даже если ко мне приходит семья и пара — я выберу одного для заключения договора (самого подходящего). Например, такого, у которого в этом городе родственники. Всех остальных квартирантов можно просто перечислить в договоре, как лиц, которые могут также жить с нанимателем.
4) лично ошибалась три раза — и сдавала квартиру неплатежеспособным квартирантам. Теперь наученная подробно расспрашиваю о работе, проверяю, прошу принести последний расчетный лист или трудовой договор. Чтобы не слушать потом сопли о том, что денег нет и долго не будет и про 33 несчастья.
5) когда будете заключать договор — перечислите все имущество в квартире. Даже если это хлам и поломанная мебель. Поверьте: это очень дисциплинирует квартирантов.
6) обязательно имейте запасные ключи от квартиры, а еще лучше второй замок, ключей от которого вы квартирантам не дадите. Это уже на самый крайний случай. Но надо.
Когда самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, ищет квартиру наниматель, это еще можно объяснить желанием сэкономить на агентских комиссионных. Но зачем самодеятельной сдачей занимаются собственники, эксперты не понимают.
По словам вице-президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Николая Лаврова, многие наймодатели не обращаются в агентство именно из-за нежелания переплачивать риэлтору. «Но арендодатель не платит агентству за услуги. Платит арендатор. Поэтому просто глупо не воспользоваться возможностью переложить проблемы на профессионалов рынка», – говорит эксперт.
Впрочем, сегодня, когда предложение сдаваемой в аренду недвижимости в полтора, а по оценкам некоторых аналитиков и в два раза превышает спрос, самые продвинутые собственники предпочитают нарушить сложившийся порядок оплаты услуг агентства. По словам председателя правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, во многих случаях самому наймодателю стоит проявить инициативу и взять оплату части комиссионных агентства на себя. Эксперт уверена: эти незначительные затраты в любом случае окупятся за счет того, что квартира не будет простаивать в ряду аналогичных объектов и гораздо быстрее найдет своего нанимателя.
Второй по распространенности ошибкой эксперты рынка считают переоценку своего объекта.
«Сдать квартиру не только выгодно, но и быстро – об этом мечтает любой владелец недвижимости, зарабатывающий на аренде. Однако многие забывают, что один из основных залогов успеха и большого количества потенциальных постояльцев – это адекватная арендная ставка. И если вы не хотите, чтобы ваша недвижимость простаивала без нанимателей, – не жадничайте», – советует член Комитета по защите прав потребителей Санкт-Петербургской палаты недвижимости Елена Крумгольц.
С этим согласен и Николай Лавров. По его словам, многие наймодатели в вопросах ценообразования проявляют упрямство в ущерб себе, не понимая, что гораздо выгоднее дать 10-процентную скидку, но начать получать арендную плату уже сейчас, чем искать нанимателя лишние два месяца.
Три главные ошибки хозяина сдаваемой квартиры
Комбинация простая и проверена годами. Аферисты арендуют квартиру, а затем ее сдают нескольким разным людям, которые не подозревают обмана. Для этого специально имеется несколько комплектов ключей.
При вселении человек обнаруживает, что в недвижимости живут другие, которые также имеют на нее свои права. И выйти из ситуации довольно сложно, ведь уже внесена предоплата.
По этой комбинации квартиры продаются, сдаются в аренду. Часто наниматели желая быстрее вселиться, не проверяют принадлежность квартиры. Злоумышленник выдает себя за хозяина и получает деньги за несколько месяцев вперед. Реальный же собственник не догадывается, что делается за его спиной.
Более «продвинутые» аферисты оперируют в своих действиях поддельными документами. Тогда распознать обман бывает крайне тяжело.
Выдавая себя за собственника, мошенники длительно снимают одну и ту же квартиру. Их заработок составляет разница между платой владельцу и деньгами, поступающими от «клиентов».
В идеале нужно не только получить выписку из ЕГРН, но и настаивать на личной встрече с владельцем недвижимости. Таким способом риски возможно уменьшить в разы.
Обман отличает не только злоумышленников, которые прикрываются именем хозяина квартиры. Сомнительно с точки зрения закона поступают и сами владельцы, выселяя квартирантов или создавая им заведомо невыносимые условия для проживания.
Обычно права нанимателей ущемляются, когда отсутствует договор аренды. Ведь тогда для недобросовестных наймодателей открывается полная свобода действий.
И что самое обидное, пострадавший арендатор практически не может отстоять свои права. Без письменного договора аренды, обращения в полицию либо в суд вряд ли возымеют действие.
Вкратце схема описывается так. За свои услуги риелторы берут солидные комиссионные, составляющие сумму месячной арендной платы или даже больше. После эти деньги делятся между собственником и агентством.
Дальше владелец делает все, чтобы досрочно выселить квартиранта. Даже договор не помеха, поскольку в ход идут как дозволенные, так и недозволенные приемы.
Когда с предыдущим арендатором покончено, начинается поиск новой жертвы. В итоге заработок недобросовестного хозяина может достичь приличной суммы.
Обустройство жилой площади — важный момент для привлечения клиентов и получения максимальной выгоды для арендаторов новичков. Что должно быть в квартире из мебели и бытовых принадлежностей обязательно, а что опционно решает арендодатель. Мы приводим свои рекомендации, которые могут повлиять на спрос и стоимость.
| да | возможно | нет |
| холодильник | телевизор | ковролин |
| стиральная машина | микроволновая печь и электрочайник | старый пылесос |
| кондиционер | диван | тонкий линолеум или ламинат |
| швабра, веник, ведро | посуда и столовые приборы | растения |
| чайник | письменный или компьютерный стол | ценные вещи и предметы интерьера |
| кровать и диван | вытяжка на кухне | малофункциональная и громоздкая мебель |
| шкаф и комод | люстра | тяжелые портьеры |
| мебель на кухне | зеркало и вешалка в коридоре | “бабушкина” мебель |
| интернет | жалюзи на кухне | личные вещи и фото |
Ремонт предпочтительнее делать в нейтральных тонах и дополнить элементами декора: постеры на стенах, занавески, люстра, яркое покрывало на диван/кровать. Фотография с нестандартной деталью интерьера запомнится при выборе из множества конкурентов на сайте объявлений.
Если квартира расположена в районе с большим количеством арендного жилья или же в непопулярном месте, то можно обойтись минимальными затратами на ремонт и обстановку, особенно для съема квартир рабочими или студентами. Стоимость мебели должна окупиться примерно за 2–3 месяца аренды.
Если не хочется долго возиться с поиском жильцов и присмотром за сдаваемым жильем, лучше выбрать достойное агентство недвижимости, занимающееся вопросами аренды жилья, и его специалисты с удовольствием займутся сдачей квартиры посуточно или на длительный срок.
Прежде чем заселяться, собственнику и будущему квартиранту необходимо обсудить свои взаимоотношения и закрепить их на бумаге.
Что такое договор аренды жилого помещения? Это соглашение, по которому собственник (арендодатель) предоставляет за определенную плату другой стороне (арендатору) жилое помещение в ограниченное сроком владение и пользование им. Сейчас эти отношения законодательством полностью не урегулированы. Поэтому часто можно встретить другую формулировку: договор найма или поднайма. По сути, речь идет об одном и том же. В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор между хозяином и жильцом об аренде квартиры должен быть составлен в простой письменной форме или нотариально заверен. Оба вида договоров имеют одинаковую юридическую силу.
В договоре обязательно следует указать:
1. Предмет договора (точный адрес и площадь сдаваемой квартиры);
2. Размер и порядок внесения арендной платы;
3. Права и обязанности арендатора и арендодателя;
4. Ответственность сторон в случае досрочного одностороннего расторжения договора;
5. Срок аренды и порядок продления договора аренды;
6. Реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества арендатора и арендодателя, их паспортные данные и адреса прописки);
7. Дату подписания договора.
Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды является акт сдачи имущества, находящегося в квартире, с перечислением всех вещей и предметов.
Стороны по своему желанию могут предусмотреть в договоре и другие условия. Например, возможность доступа арендодателя в помещение. Это позволит оградить жильца от неожиданных визитов хозяина жилья. В договоре надо прописать специальное условие – предварительно уведомлять квартиранта о посещении квартиры, допустим, с целью проверки ее состояния. Оговаривается и время таких визитов.
Чаще договор заключается между двумя сторонами – собственником жилья и нанимателем. Иногда бывает и еще один участник – агентство недвижимости, которое нашло клиента для заселения в эту квартиру. Но, как правило, в дальнейшем оно никакой ответственности и обязательств перед ним не несет (за исключением случаев, когда квартира находится у него в доверительном управлении). Дальше заключается договор с собственником жилья, агентство, получив деньги за «сводничество», умывает руки. Случается, что риелторская компания заключает официальный договор с клиентом, в котором прописано, что если в течение 3 месяцев клиент по какой-либо причине съехал из квартиры, то агентство обязуется бесплатно подыскать другой вариант. Но такое бывает редко. Поэтому обращайтесь в ту компанию, которая предоставляет такую услугу.
На заметку
Законодательство не предусматривает никаких ограничений по срокам для заключения договора аренды квартиры. Он устанавливается по соглашению сторон. Однако на практике договор обычно заключают на год, а потом продлевают на тех же условиях.
Не регистрироваться можно, если нотариально заверить договор о безвозмездном пользовании жилого помещения. В этом случае договоренность об оплате будет устной, а значит привлечь клиента за неуплату или порчу имущества на законных основаниях будет невозможно.
Оформлять сразу свидетельство индивидуального предпринимателя не обязательно. Арендатор может работать и на основе патента. Это допустимо, если вы не используете наемный труд и ваш доход в месяц не превышает 200-кратного размера минимальной заработной платы. В этом случае предприниматель платит налоги в размере 2% от заявленного дохода. При этом патент можно получить сроком от одного месяца либо до конца календарного года. Патент удобен тем, что не нужно вести бухгалтерскую отчетность (только налоговую) и пользоваться кассовым аппаратом.