Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 222. Самовольная постройка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В конце 2022 года Верховный Суд РФ (ВС) дал разъяснения относительно методики рассмотрения дел, связанных с самовольным строительством. В обзоре перечисляются случаи, когда постройка подлежит сносу, а в каких ситуациях возможно признание права собственности.
Снос как крайняя мера ответственности
В Обзоре несколько раз отмечается, что снос является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, которая подлежит применению только при наличии существенного, неустранимого нарушения закона. Поэтому не любое нарушение должно приводить к сносу объекта. В частности:
- использование здания не в соответствии с его назначением не является достаточным основанием для признания такого здания самовольной постройкой при условии, что оно было построено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (то есть его зонированием);
- здание, построенное не в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, является самовольной постройкой. Однако, такое здание не подлежит сносу, если оно может быть приведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка;
- если объект является самовольной постройкой в связи с его возведением с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то такой объект не подлежит сносу, если допущенные нарушения являются незначительными, и при этом не создают угрозу жизни и здоровья и не нарушают права третьих лиц (например, суд может прийти к выводу, что снос объекта будет несоразмерен допущенному нарушению, а интересы третьих лиц могут быть восстановлены иным способом);
- если существует возможность приведения самовольной постройки в соответствие с применимыми требованиями, такая возможность должна быть предусмотрена в соответствующем судебном решении в качестве альтернативы сносу;
- само по себе отсутствие разрешения на строительство (как единственный признак самовольности постройки) не является достаточным основанием для сноса самовольной постройки, если:
- застройщик предпринимал попытки для получения разрешения на строительство; и
- отсутствуют препятствия для ее сохранения (такие как угроза жизни и здоровью и/или нарушение прав третьих лиц).
Обзор также содержит следующие заслуживающие внимания выводы:
- судебное решение о сносе самовольно построенного жилого дома не подлежит исполнению, если в таком доме проживает и зарегистрировано лицо, не участвовавшее в процессе о сносе самовольной постройки. Данный вывод подчеркивает важность выявления и привлечения к рассмотрению дела всех заинтересованных лиц;
- истец по иску о сносе должен обосновать не только свое право на предъявление иска; но также материально-правовой интерес в сносе самовольной постройки, выраженный в том, что снос приведет к восстановлению нарушенного права;
- размещение части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для строительства, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку;
- суд не вправе утверждать мировое соглашение по делу о сносе самовольной постройки без анализа вопроса о соответствии такой постройки градостроительным и строительным нормам и правилам.
Основания для сноса незаконной постройки
До 2018 года снос незаконных построек в Москве мог осуществляться как по решению суда, так и по инициативе администрации, однако 3.08.2018 был принят Федеральный закон № 339-ФЗ, который серьезно ограничил полномочия муниципальных властей. Также были расширены возможности легализации. В 339-ФЗ перечислены основания для сноса незаконных построек:
- Объект невозможно привести в соответствие с установленными градостроительными требованиями.
- Сооружение невозможно привести соответствие с разрешительной документацией.
- Строение угрожает жизни и здоровью граждан либо нарушает права третьих лиц.
- Строение возведено на участке, права на которые у застройщика отсутствуют.
Аналитика законодательства
| Accutane: Cheap Vision |
| Штрафы работнику. Какие законны, какие нет. Взыскание ущерба |
| Обзор ответственности предпринимателей за «продажу» наличных денежных средств из оборота розничной торговли |
| О разъяснении вопросов в рамках ФЗ 44: единственный производитель. Обязанность предоставить расходы по договору |
| Налогообложение после распределения имущества при ликвидации юридического лица (ООО) |
Может ли быть принято решение о сносе постройки, право на которую зарегистрировано?
Законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество свидетельствует, как указывает Конституционный Суд РФ, о признании со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития.
Важно! Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, производимая соответствующим учреждением, является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и не может подменять собой основание возникновения, изменения и прекращения права.
При этом само по себе существование государственной регистрации права на объекты недвижимости, которые в соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ относятся к самовольным постройкам, не исключает возможности принятия уполномоченным органом решения об их сносе. В судебной практике сложился единообразный подход, свидетельствующий о допустимости принятия судом решения о сносе самовольной постройки при наличии государственной регистрации права собственности на нее (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Такая судебная практика, а также и внесудебный порядок принятия решения о сносе органами местного самоуправления, не могут расцениваться как противоречащие Конституции РФ, поскольку регистрация права не изменяет ранее установленного неблагоприятного последствия возведения самовольной постройки, а дата возведения самовольной постройки не меняет природы такого правонарушения.
Ст. 222 ГК РФ относит к незаконно возведённым объектам те, на которые не были получены соответствующие разрешения, расположенные на участках, не предназначенных для этого и построены с нарушением норм права.
Ярким примером незаконной постройки является приобретение гражданами земель с/х назначения и строительство на них домов, предназначенных для ИЖС, не оформляя никаких разрешений или перевода земель. До определенного времени они живут в доме, не прописываясь в нем; но когда приходит проверка, факт самовольности вскрывается и, уполномоченный орган вправе принять решение о сносе объекта.
Что нельзя назвать самовольным строением
Если собственник не владел информацией о существующих ограничениях к его земельному участку, а также о запретах на возведение определенного типа сооружений, то такое сооружение не будет являться самовольной постройкой (ч. 1 ст. 222 ГК РФ).
Кроме того, самостроем не являются самовольные строения, которые созданы на землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и на садовых участках для ведения личного хозяйства. При этом земля должна являться вашей собственностью, а параметры сооружений соответствовать предельным нормам застройки, а право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 г.
Следовательно, такие строения не снесут, так как они не являются объектами самовольного строительства. Поэтому владелец самостроя может не беспокоиться за свое строительное творчество, возведенное собственными силами и на свои денежные средства.
Реконструкция нежилого здания
Зачастую для устранения выявленных нарушений, чтобы избежать сноса самостроя, необходимо провести строительные работы по реконструкции здания, которые в итоге изменят параметры здания (в том числе и существенно).
Например, как узаконить пристройку? Для этого можно разобрать лишний этаж, чтобы она соответствовала допустимым параметрам, либо возвести новые несущие конструкции для обеспечения строительной безопасности. Кроме того, возможно включить перепланировку в проект реконструкции.
Какие работы необходимо провести, зависит от обнаруженных нарушений или получения разрешений и согласований, а также от того, какой документации не достает для легализации самостроя.
Следовательно, после реконструкции ваша самовольная постройка будет выведена из тени в правовое поле.
О ПРИЗНАНИИ ЗДАНИЙ САМОВОЛЬНЫМИ ПОСТРОЙКАМИ И ОБЯЗАНИИ ОТВЕТЧИКА ОСУЩЕСТВИТЬ ИХ СНОС (Определение ВС РФ от 15 октября 2018 г. N 307-ЭС18-15986)
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа, решение суда первой инстанции отменено по безусловному основанию, в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество обратилось в судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просило указанные судебные акты апелляционной и кассационной инстанций отменить, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм права.
Проверив доводы кассационной жалобы, изучив оспариваемые судебные акты, суд не находит оснований к передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями ст. 130 о движимых и недвижимых вещах, ст. 222 о самовольной постройке ГК РФ, положениями ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в п. 29 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, установив, что земельный участок, на котором находятся спорные объекты, предоставлен по договору аренды для целей, не связанных со строительством, а именно для размещения временной автостанции пассажирских автобусов и маршрутных такси, названные объекты носят временный характер, не обладают признаками недвижимого имущества, пришли к выводу о том, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с их созданием, в связи с чем отказали в удовлетворении требований.
Суды учли, что в производстве арбитражного суда имеется дело по иску администрации к обществу об обязании освободить земельный участок путем сноса временных построек и передать земельный участок в надлежащем состоянии согласно условиям договора аренды земельного участка.
Судебная коллегия ВС РФ сделала вывод о правильности применения норм права судами нижестоящих инстанций.
Рассмотрение подобного спора позволяет сделать следующие выводы:
- Принятие судебными инстанциями определенных решений об удовлетворении или отказе в удовлетворении требований органов власти не связано со статусом истца. Решающее значение при вынесении решений имеет наличие или отсутствие необходимых фактов и их доказанность.
- В случае если спорные объекты не отвечают признакам недвижимости, к ним не может быть применена ст. 222 ГК РФ, которая регулирует правоотношения по строительству и реконструкции объектов капитального строительства, однозначно отнесенных действующим законом к объектам недвижимости. Об этом говорит и ст. 51 ГрК РФ, которая исключает объекты некапитального строительства из процесса необходимого согласования для их возведения.
О самовольных постройках
Сегодня Государственная Дума приняла в первом чтении проекты федеральных законов, направленные на борьбу с самовольными постройками и пресечение самовольного строительства:
— № 301924-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)»,
— № 301854-7 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)».
[2]
Проекты внесены Правительством РФ в составе пакета законопроектов (всего 4), направленных на создание комплексного механизма противодействия самовольному строительству. Этим пакетом законопроектов предполагаются изменения в несколько кодексов (Земельный, Градостроительный, Гражданский кодекс, Кодекс РФ об административных правонарушениях и др.), в Федеральный закон «О регистрации недвижимости» и в другие законодательные акты.
Вс рф о самовольных постройках
Вопросы о статусе самовольной постройки в гражданском обороте, порядке и об условиях ее легализации, а также основаниях принятия судом решения о ее сносе неоднократно рассматривались и разъяснялись высшими судебными инстанциями. И в последнем Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016 № 2 эти вопросы не были оставлены без внимания.
На новое рассмотрение
Как следует из материалов судебного дела, сособственники долей в праве собственности на трехэтажный жилой дом возвели дополнительных три этажа, а также цокольный этаж на принадлежащем им на праве общей долевой собственности участке земли, а затем обратились в суд с иском к одному из сособственников, уклонявшемуся от заключения соглашения о прекращении общей долевой собственности на данный дом, с требованием о выделе реальных долей в виде изолированных частей дома (квартир и нежилых помещений) каждому из сособственников.
Суды первой и апелляционной инстанций, рассмотрев данный спор, удовлетворили требования истцов, признав за каждым из них право собственности на помещения в данном доме.
Однако администрация муниципального образования не согласилась с подобным решением и обратилась в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ с кассационной жалобой, в результате чего дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
- Так что же привело Верховный Суд РФ к выводу о необоснованности принятых нижестоящими инстанциями актов по данному делу и какие обстоятельства необходимо доказать истцам для решения вопроса о возможности признания права собственности на помещения в возведенном ими шестиэтажном строении?
- Снос или легализация?
- Прежде всего необходимо отметить, что произведенные истцами преобразования трехэтажного жилого дома были признаны судами реконструкцией, в результате которой появилась самовольная постройка, что согласуется с устоявшейся в последние годы судебной практикой.
Статья 222 ГК РФ. Самовольная постройка.
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. 3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом. Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору. Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. 4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом: 1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования; 2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года. Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан. Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
Анализ законодательства и прецедентов
Самострой – это постройка, которую владелец занимается без обращения к государственным структурам. Эту постройку никто не узаконил, что означает, что она считается неузаконенной. Но что делать, если Вы являетесь владельцем этой самовольной постройки?
Самострой имеет серьезные последствия для владельца и для соседей. Некоторые специалисты утверждают, что самострой является самовольным, т.е. не имеет правоспособности. Но судебная практика показывает, что все зависит от последовательности действий.
Кто в итоге имеет право на самовольную постройку? Если вы не узаконили свою постройку, то у вас нет права на нее. Для того чтобы узаконить свою постройку, необходимо сменить статус со «самовольной» на «узаконенную».
Что же делать, если вы являетесь владельцем самостроя? Самовольная постройка признается самостроем только после того, как на нее будут вынесены административные или судебные решения. Поэтому, для начала необходимо обратиться к специалистам, которые смогут помочь в узаконении постройки.
Возможные последствия при узаконении самовольной постройки
Самовольная постройка представляет собой неузаконенное строительство, которое не признается государственными органами. Если же по какой-то последовательности действий удается узаконить эту постройку, то это может привести к негативным последствиям.
Во-первых, самострой имеет статус неузаконенного объекта, что значит, что постройка может быть демонтирована в любой момент. Если же объект узаконят, то соответствующей орган может предъявить к объекту правовые требования и необходимыми санкциями.
Во-вторых, узаконение самостроя может иметь негативные последствия для самого собственника. Например, в случае продажи объекта в будущем, наличие самостроя может повлиять на цену и увеличить риски для покупателя.
В-третьих, кто-то может предъявить претензии к самострою и сообщить о нарушениях в процессе его строительства, что может привести к неприятностям для его владельца.
Таким образом, не следует забывать о возможных последствиях при решении узаконить самострой. Лучше обратиться к профессиональным юристам, чтобы узнать всех нюансах и рисках данной процедуры.
К самовольным постройкам также относятся законные объекты капитального строительства, которые были самовольно реконструированы без соответствующих разрешений или с нарушением установленных требований.
Здесь нужно понимать, что пристройки и надстройки не являются самостоятельными объектами права.
Если к зданию площадью 100 кв. м. была самовольно возведена пристройка в виде комнаты, пусть даже площадью 2 кв. м., то самовольной постройкой станет все здание площадью 102 кв. м. в целом. При этом, отдельного объекта права в виде пристройки площадью 2 кв. м. не существует — ее нельзя поставить на кадастровый учет и нельзя зарегистрировать на нее право собственности.
Такая правовая позиция была сформирована еще в п. 28 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и более подробно раскрыта в 2014 году Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года:
Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.
При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Практически всегда этот момент собственники недвижимости понимают не правильно (впрочем, и не только они).
И если спорных моментов по признанию права собственности на самовольные пристрои/надстрои, как на отдельные объекты права, в последние годы особо и не было, то вот иски о признании права собственности на недвижимость без учета существующих самовольных пристроек (надстроек или прочих «расширений») – подаются достаточно часто.
К примеру, к зданию площадью 200 кв. м. самовольно возводят пристрои в виде трех отдельных помещений по 50 кв. м. каждое, что приводит к образованию нового объекта общей площадью 350 кв. м. В суд обращаются с требованием о признании права собственности на здание площадью 300 кв. м., без учета одного пристроенного помещения. Так вот, подобные требования удовлетворению не подлежат, потому что никакого здания площадью 300 кв. м. не существует, а существует самовольная постройка общей площадью 350 кв. м. В этих случаях суд должен отказать в удовлетворении такого иска.
«Моспроект»: помощь в легализации всех разновидностей самовольных построек
Компания «Моспроект» проводит технические обследования и строительно-технические экспертизы, подготавливает все необходимые для легализации самостроя промежуточные и итоговые документы, включая Заключение о соответствии и Архитектурно-градостроительные решения.
Мы не можем заставить суд принять «правильное» решение — но мы выпустим требуемые для узаконивания документы, оперативно и в полном соответствии с российским законодательством. В нашем распоряжении — высокоточные измерительные и диагностические приборы, современные инженерные программы; в нашем штате — лучшие инженеры Москвы, досконально знакомые с законами и нормами в области строительства. Обращайтесь — обеспечьте себя документами, необходимыми для легализации здания в досудебном и судебном порядке!