Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как устроена программа капремонта и когда за него можно не платить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общий список, что входит в капитальный ремонт дома, содержит Жилищный кодекс в ст. 166. Данный перечень дублируется в актах региональных органов власти, а конкретные работы определяются уже исходя из текущего состояния МКД.
Кто обязан платить за капремонт
Жилищный кодекс определяет, что оплата капитального ремонта осуществляется собственниками помещений МКД. Нужно ли платить за капремонт и кто освобожден от уплаты взносов в каждом конкретном случае, рассмотрим ниже.
Внимание! Обязаны ли жильцы платить за капремонт жилого дома, напрямую зависит от их статуса по отношению к помещению – собственники или арендаторы. Льготы по другим основаниям, например, для пенсионеров, многодетных или инвалидов (как по налогам), не предусмотрены. Однако в некоторых регионах существуют компенсационные выплаты по капремонту для ряда категорий граждан.
В свою очередь, капитальный ремонт квартиры полностью ложится на плечи ее собственника и не выполняется за счет общих средств, собранных всеми жильцами.
Особенности капремонта в новостройках
Капремонт в новостройках вызывает много вопросов, поскольку плата за капремонт в новостройках представляется жильцам необоснованной. Дом только что ввели в эксплуатацию и на него еще распространяется гарантийный срок. Ссылаясь именно на гарантийный срок в 5 лет по строительным работам, жильцы отказываются осуществлять взносы на капремонт в новом доме. Однако такая позиция является ошибочной.
Прежде всего, гарантийный срок от подрядчика строительных работ никак не влияет на плату за капитальный ремонт в новостройке. С точки зрения закона, эти понятия относятся к разным сферам и смешивать их не следует.
Момент начала уплаты взносов на капитальный ремонт в новостройке начинает исчисляться с даты включения дома в региональную программу. В свою очередь, включение происходит по решению местных властей. При этом к моменту принятия такого решения собственники уже должны определиться с вопросами:
- тариф;
- куда направляются деньги – региональному оператору или на специализированный счет в банке;
- список первоочередных работ.
Капремонт в новостройках предусматривает возможность отсрочки начала уплаты взносов. Максимальная отсрочка – 5 лет, но на практике субъекты дают собственникам «каникулы» намного короче, в несколько месяцев. Максимальная пятилетняя отсрочка по сборам на капитальный ремонт в новостройках установлена только в Самаре.
Итак, за капремонт в новостройках жители платят на общих основаниях, но с учетом предоставленной местными властями отсрочки.
Капремонт жилых домов – довольно новое явление для российских граждан:
- Обязанность сбора денег на капремонт лежит на собственниках. Контроль за качеством осуществляет муниципальная власть.
- Финансовые вопросы (например, тарифы) отданы в ведение региональных властей. Общефедеральных взносов не установлено.
- Аккумулировать деньги можно на общем счете у регионального оператора или на отдельном счете МКД в банке – по желанию собственников.
- Вопросы капремонта решаются на общем собрании собственников. Для принятия решения нужно квалифицированное большинство в 2/3 голосов.
- Отказ от капремонта не допускается, а за неуплату взносов установлена гражданско-правовая ответственность.
- Перечень домов и работ формируется ежегодно и отражается в рамках региональной программы капремонта.
Размер взноса на капитальный ремонт устанавливают региональные власти. Например, в
Процесс капремонта дома
Капитальный ремонт многоквартирного дома – дело небыстрое, и каждый пункт в этом процессе важен. Изначально дом попадает в региональную программу капремонта, где для него определяется год проведения этого самого ремонта.
Вне зависимости от того, платят ли жильцы этого дома за капремонт, если дом включен в программу на конкретный год, ремонт произойдет.
Далее, не позже, чем за полгода до начала региональный фонд должен уведомить собственников квартир о том, что скоро будет проводиться ремонт. На собрании собственников утверждается перечень работ и смета ремонта, а также выбирается один представитель, который впоследствии будет участвовать в приемке работ.
Это очень важный момент, так чаще всего собственники квартир узнают о ремонте только когда он уже начинается.
Отличие специального счёта от «общего котла» в том, что на него перечисляются средства, которые платят жители только одного конкретного дома. Соответственно, потратить их можно только на капремонт данного дома. Владельцем же специального счёта в банке (на чье имя будет открыт этот спецсчёт) могут быть:
- ТСЖ, в состав которого входит только один дом (или несколько домов, если они расположены в пределах одного земельного участка и имеют общие инженерные сети); для этого собственники помещений должны принять решение на общем собрании о том, что они согласны открыть спецсчёт на имя ТСЖ.
- Жилищный, жилищно-строительный кооператив (для этого собственники помещений должны принять соответствующее решение на общем собрании).
- Управляющие организации (такое право им предоставлено с января 2015 года).
- Региональный оператор. На его имя тоже можно открыть спецсчёт, средства с которого пойдут на ремонт только конкретного дома. Если собственники помещений примут такое решение, то средства на капремонт их дома будут храниться у регионального оператора не в «общем котле», как у всех остальных домов, а на отдельном счёте в банке.
Нужен ли зданию капремонт
Все ремонтные мероприятия можно подразделить на две категории – текущие и капитальные. Под вторыми обычно понимают комплекс манипуляций, призванных улучшить технических и эксплуатационные характеристики жилого строения.
Любое здание рано или поздно начинает испытывать необходимость в ремонте, даже если оно было возведено относительно недавно. Со временем конструкции и сооружения утрачивают свои первоначальные свойства и характеристики. Период проведения работ устанавливается в индивидуальном порядке, зависит от конкретных параметров и особенностей. За сроки отвечают региональные программы, а также местные представители власти.
Именно они определяют очередность МКД (первые в списке – самые старые дома, последние – новостройки). Кроме того, они формируют перечень рекомендуемых к оказанию услуг. Что касается решения о необходимости проведения ремонта, то оно принимается ввиду трех факторов: даты сдачи в эксплуатацию, года крайнего КР, а также своевременности погашения платежей собственниками.
Определение понятия «капитальный ремонт» в НПА
Капитальный ремонт — ремонт, выполняемый для восстановления технических и экономических характеристик объекта до значений, близких к проектным, с заменой или восстановлением любых составных частей (Приказ Госстроя РФ от 13.12.2000 N 285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения»).
Капитальный ремонт — проведение комплекса строительных работ и организационно — технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико — экономических показателей здания и функционального назначения, предусматривающих восстановление его ресурса с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшению эксплуатационных показателей (Постановление Правительства Москвы от 30.07.2002 N 586-ПП (в редакции от 23.12.2015) «Об утверждении Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства инженерных коммуникаций, сооружений и объектов дорожно-транспортного обеспечения в городе Москве»).
Как узнать сроки проведения капремонта и конкретные работы
Узнать, что и когда будут ремонтировать, проще всего на сайте «Реформа ЖКХ». Для этого введите свой адрес в строку поиска на главной странице. Если ваш дом есть в системе, вы увидите результаты поиска.
Нажмите на адрес — появятся сведения о доме: общая площадь, год ввода в эксплуатацию, серия и тип постройки здания, количество этажей и т. п. Там же будет вкладка «Капитальный ремонт МКД». Если перейдете на нее, увидите информацию о фонде капремонта: способ формирования, размер взноса, общую сумму собранных денег на капремонт, остаток фонда и т. п.
Слева на странице появится раздел «Работы (услуги)». Зайдите в него, чтобы узнать, какие части дома и в какие сроки собираются отремонтировать, а какие работы уже провели.
В разделе две вкладки: «По конструктивам» и «По годам». Вы пишете, что в вашем доме течет крыша. Чтобы узнать, когда ее залатают, перейдите во вкладку «По конструктивам», слева выберите «Предстоящие работы (услуги)» и нажмите на строку «Крыша» — там будет вся информация.
А чтобы узнать, какого ремонта ждать в конкретном году, перейдите во вкладку «По годам».
Если на сайте нет информации о доме
Бывает, что сведений о доме в системе еще нет. В этом случае можете обратиться в ТСЖ или УК. Они должны знать, когда запланирован ремонт и какие объекты общего имущества будут ремонтировать.
Если они не смогут ответить на ваши вопросы, обратитесь в администрацию своего населенного пункта. Посмотрите структуру администрации на сайте — там будет отдел, департамент или министерство, которое занимается вопросами жилищно-коммунального хозяйства.
Направьте заявление с просьбой предоставить информацию о капремонте вашего дома. Его можно подать непосредственно в администрацию — лично или по почте — либо через МФЦ. В среднем такие заявления рассматривают 30 дней.
Если хотите побольше узнать о капитальном ремонте МКД, почитайте другие наши статьи по теме:
Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Понятие капремонта многоквартирных домов
По техническому определению капитальный ремонт это процесс, направленный на улучшение состояния всего строения с внутренними коммуникационными сетями. Во время проведения такого класса действия проводится восстановление отдельных частей общедомового имущества, которые в нём нуждаются.
При выполнении капремонта происходит замена, частичная или полная, некоторых элементов входящих в перечень оборудования дома. Или происходит реконструкционные мероприятия, направленные на повышения функционала элементов здания до нормативных показателей.
Необходимость проведения КР жилого здания регулируется на законодательном уровне. Производство работ может быть инициировано при износе каменного дома в пределах 30-70%. Для деревянных зданий предел изношенности составляет 65%.
В зависимости от объёма выполнения задания, который планируется провести, существует определённая классификация КР:
- Комплексного исполнения, который проводится на всех элементах МЖД.
- Частичного вида, включающий в себя восстановление отдельных элементов здания. Такими работами считается частичная смена труб внутренних сетей, объём которой превышает количество производимых по текущему ремонту действий. Выполняется при отсутствии достаточных средств на производство КР.
- Внедрение новых технических средств, направленных на экономию природных ресурсов или на повышение уровня комфортности для жильцов.
На основании Постановления 271 Правительства РФ[1], вступившего в силу в 2012 году, расходы по выполнению капремонтов возложены на владельцев жилищ, проживающих в данном жилье. Контролируют соблюдение сроков исполнения действий региональные власти.
Многоквартирные дома, оставленные за рамками программы капремонта
Законодательство предусматривает, что государство должно оказывать помощь собственникам жилого фонда при организации капитальной реконструкции домов.
Властям муниципального уровня и владельцам квартир в МКД приходится собственными силами формировать денежный фонд для проведения капитальных ремонтных работ, чтобы затем производить его в рамках государственной программы капремонта зданий.
Эта программа представляет собой комплекс целевых мер, ориентированных на проведение ремонтных работ общедомового имущества МКД. В обязанность владельцев квартир входит обязательное требование содержать жильё в надлежащем порядке, что регламентируется ст. № 210, 211 ГК РФ.
Предлагаем узнать, какие же дома многоквартирного жилого фонда не входят в программу проведения работ по капремонту:
- Это МКД, которые подлежат сносу (либо реконструкции).
- Это МКД, имеющие в составе менее пяти жилых помещений.
- Это МКД, участники программы реновации.
- Это МКД, уровень износа которых 70 % и больше.
- Это МКД, которые признаны нежилыми.
- Это МКД, стоимость ремонта которых больше максимальной цены, установленной положением о проведении капремонта.
Деньги, поступающие в фонд капитального ремонта, включены в обязательные коммунальные платёжки. Сумма рассчитывается, исходя из квадратного метража квартиры: по России это шесть рублей (в Москве гораздо дороже: пятнадцать руб.).
Собственники вышеперечисленных жилых зданий не обязаны производить выплату денежных средств, предназначенных для формирования фонда капитального ремонта МКД. И если такие владельцы получают квитанции об оплате денег в вышеназванный фонд, необходимо обратиться:
- В справочную службу Москвы.
- В организацию Департамента капремонта, посредством услуг интерактивной приёмной.
- В Фонд Московского капитального ремонта (возможно сделать запись на приём посредством электронной приёмной).
Подмосковье вошло в тройку лидеров в России по капремонту многоквартирных домов
«Высоких показателей исполнения программы капитального ремонта жилых домов удалось добиться благодаря системной работе, проводимой в Подмосковье. Так, в области в результате предварительного отбора сформирован реестр профессиональных подрядчиков – недобросовестные организации не допускаются к проведению работ.
В 25% домов, включенных в программу, выполняется комплексный капитальный ремонт – на одном объекте проводятся несколько видов работ. Во многих случаях работы по капремонту были синхронизированы с благоустройством дворов и текущим ремонтом подъездов», – подчеркнул Дмитрий Пестов, которого цитирует пресс-служба. Всего в годовой цикл капремонта, который начался летом 2017 года и завершится весной 2023 года, включено более 3100 многоквартирных домов, около 2300 из которых уже отремонтированы (в том числе порядка 600 домов – комплексно).
В следующем годовом цикле планируется , уточняется в пресс-релизе.
Комментарий к ст. 166 ЖК РФ
1. Вопросы, связанные с капитальным ремонтом общего имущества многоквартирных домов, являются чрезвычайно важными и давно назревшими. Основной причиной, затрудняющей решение проблем, связанных с проведением качественного капитального ремонта, является его недостаточное финансирование, однако нельзя не указать и на недостатки соответствующего правового регулирования.
В течение длительного времени Жилищный кодекс Российской Федерации — основной правовой документ, регулирующий жилищные отношения в нашей стране, практически не уделял капитальному ремонту никакого внимания. Ситуация изменилась в связи с принятием Федерального закона от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», в соответствии с которым Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен разделом IX, который получил название «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».
Следует отметить, что в самом Жилищном кодексе РФ нет определения капитального ремонта. Оно дано в подп. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», согласно которому капитальный ремонт многоквартирного дома — это проведение и (или) оказание предусмотренных настоящим Федеральным законом работ и (или) услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество в многоквартирном доме), в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме. Вместе с тем в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ дан перечень работ и услуг, которые входят в понятие капитального ремонта.
2. Указанный в ч. 1 комментируемой статьи перечень сформулирован как исчерпывающий, однако в ч. 2 ст. 166 ЖК РФ сказано, что нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.
Так, Постановлением Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. N 833-ПП указанный перечень был дополнен такими видами работ, как:
замена оконных блоков, расположенных в помещениях общего пользования в многоквартирном доме;
ремонт фундамента;
ремонт внутридомовой системы дымоудаления и противопожарной автоматики, ремонт пожарного водопровода;
ремонт или замена мусоропровода, расположенного в местах общего пользования в многоквартирном доме;
ремонт или замена внутреннего водостока;
разработка и проведение экспертизы проектной документации, в том числе авторский надзор за проведением работ по сохранению объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия, научное руководство проведением указанных работ в случае проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, являющихся объектами культурного наследия, выявленными объектами культурного наследия, осуществление строительного контроля, проведение оценки соответствия лифтов требованиям Технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011), утвержденного решением комиссии Таможенного союза от 18 октября 2011 г. N 824 «О принятии Технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов».
3. Если собственниками принято решение об увеличенном размере взносов, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, то за счет превышения могут финансироваться любые иные работы по капитальному ремонту общего имущества дома (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ).
4. В соответствии с положениями ч. 4 комментируемой статьи финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах может осуществляться не только за счет взносов собственников, но также — в качестве мер государственной и муниципальной поддержки — за счет средств федерального, региональных и местных бюджетов в порядке и на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными и региональными законами, муниципальными правовыми актами, в том числе в рамках реализации региональных программ капитального ремонта. Так, меры финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств федерального бюджета через Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства предоставляются по заявкам органов государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», в том числе при наличии в региональных программах капитального ремонта и краткосрочных планах по их реализации, а также в ранее принятых региональных адресных программах по проведению капитального ремонта многоквартирных домов положений о долевом участии субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований в финансировании мероприятий по проведению капитального ремонта (ст. ст. 15, 15.1, 20, 20.1 и др.).
Как ускорить процесс начала капремонта
Если вашего дома нет в региональной программе, то придется провести процедуру постановки через управляющую компанию либо самостоятельно. Проведите собрание, оповестите управляющую компанию о решении, после чего информация отправится в местную администрацию. Уточните сумму накоплений и дату последнего ремонта. Если денег на вашем счете достаточно, то дом поставят на очередь и составят смету.
Собственники могут принять решение о преждевременном капитальном ремонте, при достаточном количестве средств на счету или других источниках финансирования. В соответствии со ст.189 ЖК РФ собственники могут принять решение о проведении капремонта в своем доме раньше установленных сроков, в частности по отдельным видам работ.
Если вы используете счет регионального оператора, то нужно обратиться в управляющую компанию с обоснованным предложением о переносе сроков капремонта для конкретного дома на более ранний срок. Для этого необходимо предоставить справки о техническом состоянии дома. Если средств на счете регионального оператора будет достаточно для внепланового ремонта вашего дома, то региональную программу скорректируют. В случае нехватки средств рассматривается вариант займа или кредита при содействии и поддержки УК.
Обязательные работы при капремонте в доме
Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации жители дома обязаны за восемь месяцев до старта государственной программы по проведению капитального ремонта начать вносить взносы на капитальный ремонт, из которых формируется бюджет.
Существует определенная сумма, достижение которой необходимо для получения квоты.
Законодательством РФ установлен минимальный размер платежа для формирования базы. Однако по согласию собственников он может быть увеличен. Такое происходит в том случае, если жители заинтересованы в проведении полноценного качественного ремонта своего дома.
Если собственники пожелают вносить утвержденную законодательством сумму, то управляющая компания примет решение о проведении мелкого ремонта, так как средств однозначно не хватит на выполнение всех работ.
Важно! Однако существует список обязательных работ при осуществлении капитального ремонта:
- переоборудование фундамента здания;
- полный ремонт разрушающихся конструкций, а также реконструкция нежилых помещений, зданий;
- замена окон, дверей в подъезд;
- приведение в работоспособность лифтов (если приспособление не сможет нормально проработать в течение десяти лет, то его необходимо заменить).
Перечень видов работ при проведении капитального ремонта расширяется при наличии показаний, а также бюджета.
Что входит в понятие капитальный ремонт
Капитальный ремонт — это комплекс работ и (или) услуг по замене или восстановлению:
- инженерных и технических коммуникаций;
- частей несущих конструкций;
- отдельных участков не несущих стен.
Деньги для проведения капитального ремонта в многоквартирном доме поступают от владельцев жилья и хранятся в специально созданных фондах (ст. 169 ЖК РФ), способ образования которого выбирают сами собственники. Фонды могут формироваться:
- На счете регионального оператора — средствами поступившим в фонд распоряжаются региональные власти. Деньги, поступившие от собственников квартир в МКД, хранятся в общем фонде субъекта РФ. Очередность проведения капитальных работ устанавливается региональной программой.
- На индивидуальном счете МКД — собранные деньги идут на ремонт одного конкретного дома. Владельцы жилья открывают банковский счет, распоряжаться которым могут управляющая компания (УК) или жилищный кооператив.
Капитальный ремонт проводится в зданиях, где больше 3-х квартир. В домах, которые признаны аварийными или подлежащими сносу, ремонтные работы за счет средств фонда не проводятся. Собственники квартир, находящихся в таких зданиях, освобождаются от обязанности вносить платежи.