Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Законные основания для смены УК

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Какие могут быть основания для расторжения договора?

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:

• Истекает срок действия договора

В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;

• Условия договора дают возможность расторжения

Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;

• УК не выполняет свои обязанности

Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);

• Смена способа управления домом

В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.

Как заключить новый договор

Прежде чем передавать дела по управлению многоквартирным домом новой компании, надо тщательно ее проверить. Для этого надо, в первую очередь, изучить всех претендентов. Найти список УК в любом городе можно в Интернете, где эта информация находится в открытом доступе. Не лишним будет почитать отзывы жильцов, и пообщаться на форумах. Выбрав одного или несколько претендентов, желательно лично посетить объекты, управлением которыми занимаются управленцы. На многое откроет глаза информация, полученная в контролирующих органах, визит в офис УК и знакомство с руководством.

Смена УК возможна только в случае, если свыше половины собственников жилья с этим решением согласно, что подтверждается наличием их подписей под решением собрания.

В противном случае любое решение будет считаться не легитимным. К слову, подписать новый договор желательно во время собрания, так как собрать необходимый кворум снова будет проблематично. После заключения договора, руководство новой УК обращается в органы жилнадзора, которые вносят соответствующие изменения в лицензии компании. На оформление уходит порядка 10 рабочих дней, а оплачивать услуги новой компании можно только после внесения изменений в лицензию.

Что может стать основанием для отказа от УК?

Управляющую организацию можно сменить, если:

• истек срок действия прежнего договора управления;
• действующая УК грубо нарушала условия договора управления – в этом случае собственники могут расторгнуть его в одностороннем порядке;
• УК лишилась лицензии. Это может произойти, если компания в течение года дважды получит административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания Государственной жилищной инспекции (ГЖИ);
• стороны пришли к обоюдному согласию;
• собственники жилья на общем собрании отказались от УК и создали товарищество собственников жилья (ТСЖ) или ТСН (товарищество собственников недвижимости). Если товарищество решило не управлять домом самостоятельно, для этого нанимают новую УК.

Шаг 4: подать заявление в ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

Одновременно с направлением уведомления о смене УК (либо способа управления) необходимо направить соответствующее заявление в органы государственного жилищного надзора, обычно это территориальный орган Государственной жилищной инспекции.

Заявление содержит те же самые сведения, что и в уведомлении, указанном выше.

Орган ГЖИ рассматривает заявление в течение 10 дней и после принятия положительного решения вносит соответствующие изменения в реестр лицензий на управление многоквартирным домом, то есть из лицензии старой УК исключается этот дом, в лицензию новой УК он добавляется.

Очень важно, что до момента внесения соответствующих сведений в лицензии новая УК не имеет права собирать платежи с этого дома, а также осуществлять деятельность по управлению этим МКД.

Как происходит оплата счетов после смены управляющей компании

После переоформления нужно дождаться, когда органы Государственного жилищного надзора включат дом в лицензию вновь избранной УК. Эти сведения структура выкладывается в открытый доступ на официальном сайте. Только потом жильцы начнут платить в новую организацию.

Если в ходе управления прежней компании собственники недобросовестно оплачивали счета, и образовалась задолженность, то при смене УК долг никуда не пропадает. Ресурсоснабжающие организации не правомерны требовать расчета непосредственно с должников, потому отвечать будут управленцы.

Но задолженности не относятся к новой обслуживающей компании. В подобной обстановке РСО вправе поставить условия, что не будет составлять договор обслуживания с новой компанией при отказе погашения долга. В результате жильцам отключат водоснабжение, электричество, тепло и прочие коммунальные ресурсы.

Сменить УК сложно. При появлении трудностей и неисполнении обязательств надо собирать доказательства, решить вопрос смены управления на общедомовом совете собственников. Если большинство согласится с доводами против действующей организации, то соглашения будут автоматически расторгнуты.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний. Найдите “своего Управляющего” и оцените масштаб и эффективность его деятельности. На сайте «Реформа ЖКХ» в список «Российская Федерация» включены данные о 37 019 Управляющих организациях (включая 18 828 ТСЖ). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Смена управляющей компании в многоквартирном доме: инструкция, документы

1. Подготовка документов. Заинтересованным лицам нужно изучить договор с УК, а также собрать доказательства нарушения его условий.
2. Подготовка к общему собранию и голосованию. Заседание проводят под протокол.
3. Результаты голосования и протокол заседания отправляют руководителю управляющей компании.
Решение о расторжении договора с управляющей компанией принимается большинством голосов.

Смена возможна и тогда, когда компания скрывает сведения о своей деятельности. Если жильцы заподозрят незаконную деятельность, они вправе расторгнуть соглашение. Но перед тем, как сменить управляющую компанию, инициаторам решения нужно тщательно изучить договор.

Управление многоквартирным домом жильцы чаще всего доверяют специальным компаниям. Сотрудники такой фирмы хорошо знают свои обязанности и предоставляют нанимателям качественные услуги. Но если УК не справляется, у собственников квартир есть право ее сменить.

1. Товарищество управляет несколькими многоквартирными зданиями, но есть ограничения по количеству квартир. На балансе УК нередко находятся десятки домов.
2. ТСЖ принимает все решения на общем собрании, где присутствует не меньше половины собственников квартир. Проводить такие мероприятия достаточно затруднительно. В УК все решения принимает председатель и члены совета.
3. Управляющие компании имеют хорошую материально-техническую базу. Они привлекают опытных специалистов и подрядчиков. У ТСЖ нет таких возможностей, так как для этого требуется дополнительное финансирование.
4. Все расходы сотрудники управляющей компании планируют заранее. Чем дольше УК предоставляет свои услуги, тем лучше налажен порядок обслуживания МКД. Руководство ТСЖ не может так эффективно управлять многоквартирным домом.
5. При ТСЖ владельцы квартир видят, как тратят их взносы. К тому же товарищество позволяет сэкономить. При заключении договора с УК учитывают дополнительную оплату услуг, высокие тарифы на «коммуналку» и т. д.

• опыт работы и сотрудничества с местной администрацией;
• количество учредителей, объем фондов и другие организационные подробности;
• количество домов, которым управляет фирма;
• материальная база;
• сроки реагирования на обращения жильцов;
• опыт и квалификация персонала УК;
• сведения о сотрудничестве с ресурсоснабжающими организациями.

Я предпочитаю «2ГИС», поскольку по своему опыту отметил, что два раза в год сотрудники «2ГИС» проверяют актуальность информации в справочнике: обзванивают УК и уточняют изменения в режиме работы и контактных данных. Также в «2ГИС» сразу можно посмотреть маршруты общественного транспорта до выбранной УК.

Например, в одном городе — название специально не называю — есть крупный застройщик. После сдачи домов в эксплуатацию он заставляет дольщиков подписывать заполненные бюллетени для голосования вместе с актом приема-передачи квартиры. В этих бюллетенях люди расписываются, что выбрали УК от застройщика, которая работает по большим тарифам. В управлении этой УК целый микрорайон города — около 60 домов.

1. Результаты общих собраний собственников с протоколами собраний.
2. Перечни работ и услуг по каждому дому с указанием стоимости.
3. Характеристики дома, например материалы несущих стен, перекрытий и фундамента.
4. Информацию о каждом счетчике в квартире: дату ввода в эксплуатацию, сроки поверки и замены счетчика.
5. Ежемесячные начисления по каждой квартире — дублируются бумажные квитанции.

Бороться с коммунальщиками и их нежеланием выполнять свою работу — дело затратное: обычно у жильцов недостаточно юридических знаний, а услуги юристов стоят денег. Так что иногда поменять управляющую компанию проще и выгоднее. В январе 2023 года в Москве работало 1085 управляющих организаций, в Петербурге — 579. Выбрать одну из них сложно.

1. Спросите у друзей про их управляющие компании, устраивает ли их обслуживание дома. Если да, уточните, какая управляющая обслуживает дом.
2. Посмотрите на соседний дом: он может обслуживаться лучше вашего. Спросите у жильцов, какая управляющая компания отвечает за их дом и все ли их устраивает.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом признается заключенным, если он подписан более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, при этом один бланк договора может быть подписан одним или несколькими собственниками.

Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение от 23.12.2023 N 162814 (вх. Минстроя России от 23.12.2023 N 43184-ОГ) и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

---

Жилищным законодательством РФ предусмотрено 3 формы управления многоквартирными домами: управление УК, ТСЖ и ЖСК. Разница в том, что ТСЖ и ЖСК – это объединение собственников жилья, а УК – сторонняя организация, которой собственники делегировали управление.

Вне зависимости от формы управления, иногда у жильцов возникает необходимость внести изменения в управление домом. Сменить ТСЖ или ЖСК на какую-либо управляющую компанию, в общем-то, не составляет особого труда.

Процедура мало чем отличается от вышеописанной:

• Необходимо провести общее собрание;
• Инициативная группа должна собрать подписи жильцов (смена возможна при наличии голосов «за» смену формы управления – больше 50%);
• Запротоколировать ход собрания согласно действующим нормам;
• Известить ТСЖ или ЖСК (при необходимости);
• ТСЖ и ЖСК – это юридические лица, поэтому они могут осуществлять свою деятельность до тех пор, пока не ликвидированы;
• Подписать договор на оказание услуг с новой УК.

Как сменить одну УК на другую

УК – самый распространенный способ осуществления управленческих полномочий. Можно выбрать абсолютно любую фирму, которая действует в регионе проживания граждан.

Смена управляющей компании может быть вызвана необходимостью улучшения управления многоквартирным домом, выполнением договорных обязательств и др.

Если жильцы хотят изменить способ управления, то нужно в соответствие с жилищным кодексом провести выборы. Для этого, согласно инструкции в сфере ЖКХ, издается повестка дня, где и указывается дата проведения собрания.

Каждый гражданин имеет право предложить на собрании любую УК и обосновать свою позицию. Ранее имеющаяся в управлении УК должна быть уведомлена о проведении такого рода собрания. В некоторых случаях по согласию собственников она может быть приглашена на собрание.

Инструкция, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

1. Опыт работы УК, характер её взаимоотношений с администрацией.
2. Организационная состоятельность компании — объемы фондов, учредители, штат сотрудников.
3. Количество домов под управлением данной организации.
4. Состояние документации.
5. Материальная база — наличие техники, договоров с субподрядчиками.
6. Открытость деятельности компании, её контактность.
7. Сроки реагирования на заявки от жильцов, готовность находить индивидуальный подход к собственникам жилья.
8. Квалификация кадров — опыт персонала, соотношение численности руководящего состава и технических работников.
9. Сведения о тарифной политике, система работы с поставщиками коммунальных услуг.

Обязательным пунктом повестки дня собрания является выбор новой компании. Круг возможных кандидатов подбирается инициативной группой заранее и предоставляется собранию. Кроме того, заранее готовится договор с новой УК. Перечень его пунктов содержится в статье 162 ЖК.

Переход дома из одной управляющей компании в другую

Обратите внимание, как организация работает с жителями: автоматизированы ли процессы. В компании с автоматизацией меньше ошибок при расчетах, квитанции можно оплачивать онлайн, развита работа с заявками от жильцов. Такая организация больше расположена к жителям, быстрее реагирует на жалобы и обращения. Автоматизированная компания – современная компания. Она стремится оказывать качественные услуги, поскольку вкладывает ресурсы в прогрессивные программы для управления жилым фондом. Если есть выбор равноценных по отзывам компаний, лучше выбрать УК или ТСЖ с автоматизацией.

Обратите внимание на следующие вопросы:
– опыт работы;
– отзывы;
– количество домов;
– документацию;
– материальную базу;
– степень открытости информации о деятельности;
– автоматизированы ли процессы расчета квартплаты;
– какое программное обеспечение использует в своей работе;
– работу с клиентами;
– квалификацию сотрудников;
– тарифы;
– взаимодействие с поставщиками услуг;
– наличие лицензии (проверить можно здесь).

Если вы – управляющая компания, попробуйте программу 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ И ЖСК для ведения учета. Упорядочив структуру работы, сделав платежи и начисления прозрачными для жителей при помощи личного кабинета в мобильном приложении или на сайте – не придется сталкиваться с недовольством собственников.
Подробнее о возможностях программы

Протокол собрания собственников. Собрание ведет секретарь или бухгалтер, человек с экономическим образованием.
Протокол содержит:
– адрес дома;
– повестку дня;
– причины для перехода, доводы за и против;
– вопрос для голосования;
– результаты голосования;
– явку собственников;
– подписи присутствовавших на собрании.

Проведение общего собрания собственников. Собрание проводится в очной или очно-заочной форме.
Готовится повестка собрания:
– о проведении собрания в форме очно-заочного голосования;
– о расторжении договора управления;
– о выборе способа управления;
– об утверждении новой УК, условий договора и тарифов;
– о сроках передачи документации: за 30 дней до того, как закончится действие старого договора. Рекомендуется передать документы через 2-3 дня после проведения собрания. Если документация утеряна, старая управляющая компания обязана ее восстановить за свой счет (пункт 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами);
– о сроках передачи накопленных средств: после расторжения договора управления;
– о способе оповещения собственников о результатах собрания;
– о месте хранения протокола собрания.

Незаконная смена управляющей компании, как это бывает

Незаконной признается смена, при которой собственники не участвуют в выборе надлежащего способа управления.

Как правило, это имеет место, когда УК попросту меняются домами, перезаключая договора без надлежащего к тому оформления. Иногда происходит подкуп председателя многоквартирного дома и заключение договора с той или иной организацией. Все эти действия являются незаконными. За них может наступить ответственность в рамках как уголовного, так и административного законодательства.

Таким образом, для замены способа управления или его переизбрания требуется изучить нормы жилищного законодательства. Очень часто судебная практика показывает, что прежние управляющие коммунальными услугами компании не раз пытались сорвать такие выборы, желая оставить дом себе в управлении. В этом случае можно написать заявление и пожаловаться в жилой надзорный орган. В году можно изменять способ управления и второй и третий раз.

ЖК РФ содержит прямое указание о направлении копии решения о смене управляющей организации в действующую управляющую организацию

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в МКД подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД.

На основании Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, в случае принятия общим собранием решения о смене способа управления МКД, истечения срока договора управления МКД или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомления о принятом на собрании решении с приложением копии такого решения.

Организация, ранее управлявшая МКД и получившая такое уведомление, передает техническую документацию на МКД, иные документы, связанные с управлением МКД, а также иные необходимые документы и сведения организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом по акту приема-передачи не позднее срока, установленного ЖК РФ.

Похожие записи:

• Как восстановить потерянные документы на квартиру
• Как взыскать неустойку по алиментам
• Универсальное пособие на детей с 2023 года: что меняется