Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор участия в долевом строительстве (ДДУ): условия и подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
Проверка статуса в Росреестре
Для покупателей, заключивших договор долевого участия (ДДУ), проверка статуса регистрации в Росреестре является важным шагом. Зачем это нужно? Проверка статуса договора долевого участия позволяет убедиться в его правомерности и защитить свои интересы.
Вариантов проверки статуса регистрации ДДУ в Росреестре существует несколько. Один из них — получение выписки из ЕГРН, которая содержит сведения о зарегистрированных договорах долевого участия. Наличие такой выписки подтверждает регистрацию ДДУ и может служить документом для юридических нужд.
Для проверки статуса регистрации договора долевого участия онлайн можно воспользоваться ресурсами Росреестра. На официальном сайте Росреестра есть возможность узнать сведения по кадастровому номеру земельного участка или по номеру договора долевого участия. Также можно зарегистрироваться на Госуслугах и получить информацию о статусе регистрации сделки.
Проверка статуса регистрации ДДУ в Росреестре нужна, чтобы убедиться, что сделка проведена в соответствии с законодательством и договор имеет юридическую силу. Не стоит откладывать проверку на потом, ведь это поможет избежать возможных проблем и непредвиденных ситуаций в будущем.
Почему необходима регистрация ДДУ в Росреестре?
Подписание договора с застройщиком еще не означает, что сделка состоялась. С точки зрения закона подписанный с двух сторон договор долевого участия не имеет юридической силы. В случае возникновения споров, предъявлять претензии бессмысленно, поскольку до регистрации ДДУ в Росреестре он считается незаключенным.
Правила оформления договора долевого участия
ДДУ не требует нотариального заверения, он заключается в простой письменной форме с последующей регистрацией в Росреестре. В договоре прописываются обязательства застройщика, а именно: своевременные постройка, сдача, ввод в эксплуатацию и передача дольщику обозначенного объекта недвижимости. Вторая сторона обязуется выплатить в полном объеме сумму, указанную в договоре, а также поставить подпись в акте приема-передачи, если квартира полностью соответствует нормам качества.
В ДДУ обязательно должны быть указаны:
- предмет договора (характеристики жилья);
- стоимость квартиры;
- сроки строительства и сдачи объекта;
- период, в который компания гарантирует исполнить обязательства;
- способы обеспечения гарантийных обязательств.
Кроме того, должны присутствовать реквизиты сторон, документы, подтверждающие право на ведение строительства, стоимость одного квадратного метра жилья и итоговая цена квартиры, основания для пересмотра стоимости, права и обязанности обеих сторон, ответственность в случае нарушения сторонами условий договора.
При отсутствии существенных условий в регистрации договора будет отказано. Условия ДДУ сверяются в соответствии с проектной декларацией. Регистрация в Росреестре призвана обезопасить дольщика, подтвердить его право собственности, а также исключить вероятность двойной продажи.
В дополнительном соглашении к ДДУ могут быть указаны некоторые условия, не прописанные в основном договоре, на это также стоит обратить внимание. Зачастую речь в них идет о переносе даты сдачи дома вследствие увеличения срока строительства. Ознакомившись с подобными условиями, дольщик вправе отказаться от заключения договора. Кроме того, по закону он может оспорить задержку строительных работ в суде. К дополнительным условиям относятся:
- право уступки требования по ДДУ;
- возможность расторжения договора в одностороннем порядке;
- четко обозначенные сроки сдачи и приемки объекта;
- регламент разрешения конфликтов;
- условия расторжения соглашения.
Для подписи дополнительных условий также не требуется присутствие нотариуса. Они имеют такое же значение, что и сам договор, поэтому прежде, чем подписать дополнительное соглашение, проконсультируйтесь с юристом или другими дольщиками.
Консультация с юристом: защита своих интересов
Если вы приобретаете квартиру по долевому договору (ДДУ), то важно узнать, зарегистрирован ли этот договор в Росреестре, чтобы защитить свои интересы. Нередко возникают ситуации, когда договор, оказывается, противоречащий законодательству, и в таком случае покупатель может понести определенные потери.
Если вам нужно узнать о регистрации ДДУ, вы можете заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Именно в этой выписке будет отражена информация о регистрации ДДУ и его действительности. Рекомендуется заказывать выписку от органа Росреестра, чтобы быть уверенным в ее достоверности.
Что делать, если ДДУ не зарегистрирован? В этом случае договор считается недействительным, и покупатель имеет право потребовать возврата суммы, уплаченной за квартиру.
Если вам нужно внести изменения в ДДУ, например, внести дополнительные условия или уточнить права и обязанности сторон, вам необходимо обратиться к юристу и составить дополнительное соглашение или изменения к договору.
Особенности дду могут быть различными в зависимости от застройщика или от типа долевого строительства. Например, застройщик может предусмотреть дополнительную плату за оформление договора ДДУ или использование услуги регистрации договора. В таком случае рекомендуется проверить, осуществляют ли застройщики регистрацию ДДУ и какие условия оформления они предлагают.
Если у вас возникнут вопросы по оформлению ДДУ, регистрации или другим юридическим аспектам, особенностям долевого строительства или застройщика, вам обязательно нужно обратиться за консультацией к юристу. Юрист сможет объяснить, что делать, какие действия предпринять и как защитить свои интересы в рамках совершаемой сделки.
Как узнать о регистрации ДДУ в Росреестре?
Регистрация ДДУ в Росреестре является важным этапом процесса недвижимостью. Благодаря регистрации Договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре, стороны сделки получают защиту своих прав и обязанностей, а также указание на зарегистрированное имущество.
Проверка регистрации ДДУ в Росреестре может быть полезна для покупателя или продавца недвижимого имущества и может также использоваться в случае возникновения спорных ситуаций.
Существуют несколько способов узнать о регистрации ДДУ в Росреестре:
- По индивидуальному запросу в Росреестр.
- Необходимо зайти на официальный сайт Росреестра.
- Выбрать раздел «Регистрация недвижимости» или «Подробный кадастр» в зависимости от региона.
- Ввести номер ДДУ или иные идентификационные данные, которые могут быть предоставлены официальным лицом регистрирующего органа.
- Получить информацию о регистрации ДДУ, включая данные об участниках сделки, объекте и статусе регистрации.
- Через информационно-справочные системы и ресурсы.
- Существуют коммерческие информационные системы и ресурсы, которые позволяют получить информацию о регистрации ДДУ.
- Воспользуйтесь поиском в Интернете, чтобы найти надежные и специализированные ресурсы, предоставляющие подобные услуги.
- Ознакомьтесь с требованиями и оплатой услуги поиска, предоставленными данными ресурсами.
- Обратившись в офис Росреестра.
- Вы можете непосредственно обратиться в офис Росреестра для получения информации о регистрации ДДУ.
- Предоставьте официальным лицам участки данных о ДДУ (номер, даты, участники), если это необходимо.
Важно учесть, что информация о регистрации ДДУ в Росреестре может быть доступна только для определенного периода времени и может изменяться с течением времени. Рекомендуется проверять информацию непосредственно перед совершением сделок с недвижимостью.
Проверка регистрации ДДУ в Росреестре поможет вам быть уверенными в законности совершаемых сделок и избегать возможных юридических проблем в будущем.
Тогда откуда же такие цифры – 30 тыс. рублей, 60 тыс. рублей, 120 тыс. рублей? Вряд ли дольщиков можно назвать людьми недалекими, особенно, учитывая тот факт, что в это непростое время они нашли деньги на покупку недвижимости. Неужели они охотно отдают свои деньги, даже не пытаясь разобраться – за что именно они платят? И уж тем более странным выглядит поведение дольщиков, которые понимают, что услуга не стоит таких денег, но все равно платят.
Запрещает ли закон дольщику самостоятельно подавать документы на регистрацию? Нет, в ФЗ-214, который регулирует правовые отношения застройщика и дольщика, такого запрета нет. Собственно, его и не может быть, так как эта сделка (равно как и другие операции с недвижимостью) вполне может быть проведена двумя сторонами сделки (которые должны вместе явиться к регистратору) или одной стороной (при наличии доверенности от другой стороны).
Документы для регистрации ДДУ
Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.
В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:
- разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
- уставная документация;
- учредительные бумаги;
- проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
- свидетельство о регистрации как юридического лица;
- подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.
В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:
- ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
- согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
- свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
- доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.
Госпошлина для регистрации договора долевого участия
Любая регистрационная процедура сопровождается уплатой государственной пошлины. Чтобы подтвердить оплату госпошлины за регистрацию договора долевого участия, предъявлять регистратору квитанцию потенциальный новосел не обязан. Но если при приеме документов информация об уплате пошлины не будет им обнаружена в информационной системе платежей, он просто не примет документы к рассмотрению.
Весь подготовленный пакет может быть подан представителю многофункционального центра, направлен регистратору почтой или через Интернет. Факт его получения должен быть подтвержден распиской:
- с описью переданных документов;
- датой их передачи;
- фамилией и подписью принявшего их специалиста;
- телефоном и фамилией специалиста, который будет курировать процедуру регистрации и предоставлять заявителю информацию о стадии, на которой она находится.
Необходимость регистрации ДДУ
Долевое участие всегда имеет более высокие риски, чем покупка жилья по договору купли-продажи. Дольщик или покупатель выступает здесь инвестором, который вкладывает свои или заметные денежные средства в постройку недвижимости.
Количество обманутых дольщиков в нашей стране свидетельствует о том, что далеко не каждый застройщик является добропорядочным партнером.
И хоть с 2023 году в стране начинает действовать система эскроу-счетов, на которых будут храниться деньги дольщиков без доступа застройщика, заключение такого договора все равно будет иметь под собой высокие риски для покупателя.
Не стоит передавать деньги застройщику до того момента, пока не зарегистрирован ДДУ в Росреестре. Регистрация ДДУ с ипотекой в Росреестре или без ипотеки проводится в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии» и ФЗ № 218 о порядке проведения государственной регистрации.
Преимущества и недостатки
Существуют определенные плюсы и минусы электронной регистрации ДДУ. К основным положительным моментам реализации данного процесса относится:
- обеспечивается значительная экономия времени;
- срок регистрации сокращается до 5 дней;
- исключается возможность ошибки, так как нередко документы возвращались заявителям за счет того, что работники Росреестра или МФЦ не обладали нужной компетенцией для их проверки при получении от гражданина;
- не требуется пользоваться помощью курьеров или доверенных лиц для передачи бумаг в отделение МФЦ или Росреестра;
- за счет уплаты пошлины на сайте имеется возможность снизить расходы.
Поэтому регистрация на сайте учреждения считается востребованным процессом. Но он имеет и некоторые минусы, к которым относится необходимость наличия электронной цифровой подписи.
Особенности регистрации договора долевого участия в Росреестре
Процесс госрегистрации ДДУ имеет особенности, связанные с тем, регистрируется это первый договор, касаемо конкретного строительного проекта, или это любой из следующих договоров ДДУ этого же проекта строительства многоэтажного дома. Отличия состоят в перечне подаваемых в Росреестр документов. Регистрация первого договора предполагает наличие гораздо большего количества документов.
Подготовка документов включает проверку и изучение:
- правового режима строящегося объекта;
- правового статуса застройщика;
- наличия всех разрешительных документов на застройку;
- правильность и соответствие требованиям законодательства проектной документации и многое другое.