Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое аренда жилья с последующим выкупом и как это работает.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если договор аренды дома с последующим выкупом (это же относится к квартирам) заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. По окончании срока действия соглашения, когда вся сумма перечислена арендодателю, дополнительно узаконивается переход права собственности.
Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом
Аренда с рассрочкой выкупа квартиры имеет и преимущества, и недостатки. Рассмотрим ситуацию с точки зрения арендатора и арендодателя.
Сначала узнаем, что получает наниматель. Преимущества:
- нет необходимости собирать деньги на первоначальный взнос;
- не оценивается кредитная история, не требуется высокий кредитный рейтинг;
- в ряде ситуаций не начисляются проценты за пользование заемными деньгами. Можно взять квартиру в аренду с выкупом по цене ниже рыночной.
Минусы для арендатора:
- регистрация права собственности откладывается на длительный срок. Наниматель отдает значительные суммы, но может так и не стать владельцем недвижимости;
- у арендодателя могут измениться планы, он может найти более выгодного клиента и заявить о расторжении договора. Все, что получит арендатор – это деньги, уплаченные в счет выкупной суммы;
- отсутствие обременений на момент подписания договора не означает, что их не будет в процессе исполнения обязательств. Если соглашение не зарегистрировано надлежащим образом (например, срок действия не превышает 1 год), собственник может передать квартиру банку в качестве обеспечения по кредиту;
- если в договоре аренды нет упоминания о последующем выкупе, даже суд не обяжет собственника подписать акт приема-передачи квартиры. Деньги будут зачтены в счет арендных платежей.
Плюсы для арендодателя:
- можно продать неликвидную квартиру, непривлекательную с точки зрения и риелторов, и банков, и покупателей;
- в течение длительного времени поступают и выкупные деньги, и арендная плата;
- если наниматель перестает платить, то в соответствии со ст. 619 ГК РФ можно расторгнуть договор и выселить нерадивого квартиранта.
Минусы для собственника:
- договор аренды заключается на длительный срок. За это время недвижимость может значительно подорожать. Если в соглашении не предусмотрен пересчет с учетом инфляции, в итоге можно получить сумму, значительно меньше рыночной стоимости;
- если арендатор задерживает платежи, портит имущество, снижая его рыночную цену, расторгнуть договор можно только через суд. Процедура может растянуться на долгие месяцы.
Есть ли в банках программа аренды жилья с последующим выкупом
Анализ действующих банковских предложений показал, что съем жилья с последующим выкупом банковскими структурами не поощряется и не финансируется. Лизинговые программы есть, но они предлагаются только малому и среднему бизнесу, реже ИП. В Сбербанке финансовая аренда возможна только в отношении транспорта и оборудования. В ВТБ спектр предлагаемых программ шире. В частности, в лизинг можно приобрести и недвижимость коммерческого назначения. Но все предложения адресованы юридическим лицам.
Исключение на общем фоне — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Еще в 2014 году граждан РФ призывали стать собственником квадратных метров на следующих условиях:
- период рассрочки — 5-15 лет с возможностью досрочного погашения;
- при расчете стоимости квартиры предполагается, что недвижимость за время погашения задолженности подорожает на 30%;
- сумма, вносимая ежемесячно, идет на погашение стоимости непосредственно квартиры и процентов за рассрочку;
- если на определенном этапе арендатор посчитает, что данная квартира его не устраивает, он может отказаться от договора. Ему будут возращены деньги, зачтенные в счет погашения задолженности. Проценты за рассрочку и сама квартира остаются в ведении Агентства.
Сейчас Дом.РФ активно занимается развитием рынка арендного жилья. За счет паевых денег строятся жилые комплексы во всех крупных городах России. Предусмотрен ли выкуп по окончании срока действия договора аренды, официально не анонсируется.
Выкупная стоимость арендуемого участка не может превышать стоимость земли. Это максимальный предел.
При установлении цены используется процент от стоимости земли. Он зависит от района, в котором находится участок. Самый низкий процент — 2,5%. Возможна покупка земли государством.
В среднем, если на арендованном участке ведется строительство, граждане и юридические лица могут рассчитывать на то, что цена приобретения будет установлена в размере 60% от стоимости недр. Если предполагаемое использование участка должно быть изменено, цена может быть увеличена до 80% от кадастровой стоимости.
Срок аренды с правом выкупа не может быть менее трех лет. Заявления о приобретении подаются до истечения срока аренды.
Установленные сроки и финансовое бремя выкупа
Покупная цена арендованного участка не должна быть выше суммы, оцененной Земельным кадастром. Точная сумма, взимаемая владельцем, неизвестна. Однако существует предел.
Цена выкупаемого участка составляет определенный процент от оценочной стоимости, установленной Земельным кадастром. Земельное управление декларирует, что участок зависит от местоположения его площади.
- В большинстве случаев граждане, построившие на участке здание или здания, могут приобрести примерно 60% от оценочной стоимости.
- Минимальная ставка составляет 2,5%. Эта ставка определена только для участков, сдаваемых в аренду частным домохозяйствам.
- Если целевое использование земли изменено, цены могут достигать 80% от подземной оценки.
- Если на земле не было построек или других преобразований, то ставка выкупа составит примерно 20%.
Земля должна быть арендована не менее чем на три года до начала процесса выкупа. Заявления на приобретение земли в индивидуальную собственность без организации аукциона должны быть поданы до истечения срока аренды.
Таким образом, процесс выкупа государственных бесхозных земель очень сложный и длительный, но помогает стать землевладельцем без значительных финансовых затрат. Самое главное — правильно собрать и подать в администрацию полный пакет документов, конкурировать с просьбами о предоставлении льгот на владение землей и даже заключить договор аренды земли с получением прав на приобретение.
По сути, соцнаем — это та же аренда. Только в этом случае вы снимаете квартиру не у какого-нибудь физлица, а у государства. Плюсов у такого съема несколько.
Во-первых, это крайне замечательная цена. Например, за аренду однушки в дальнем районе Москвы хозяева просят 30 000 рублей в месяц. Государству за похожее столичное жилье (только качеством хуже) вы будете отдавать всего порядка 2 000 рублей.
По соцнаему никто неожиданно не выставит вас из квартиры, договор аренды обычно заключается бессрочно, его не нужно продлевать. И никто как снег на голову не поднимет цену. Платеж за аренду социального жилья фиксированный (чаще всего напрямую утверждается органами местного самоуправления), а иногда он и вовсе отсутствует.
Все, что от вас требуется, — вовремя платить за коммуналку и при необходимости делать ремонт за свои деньги. Социальное жилье при желании можно приватизировать или выкупить у государства.
Это отличный вариант для тех, кто физически не может накопить денег на покупку собственного жилья и даже ипотеку не осилит.
В «ДОМ.РФ» подсчитали, что 40 % россиян из-за низких доходов не купят жилье в ипотеку ни при каких, даже нулевых ставках по кредиту.
Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).
У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.
В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита
Арендатор может стать полноправным владельцем недвижимости только в случае регистрации. Однако это можно сделать только после того, как будут оплачены расходы по аренде недвижимости. Другими словами, вышеупомянутые сборы могут быть оплачены в течение нескольких лет и только арендатором.
В случае ипотеки статус собственника приобретается сразу после продажи, и право собственности на недвижимость регистрируется в ЗАГСе. Как только кредит погашен, вес связки снимается.
Для получения ипотечного кредита часто требуется подтверждение дохода, хорошая кредитная история и поиск конденсатора. — Человек, желающий получить кредит, должен доказать банку, что он платежеспособен. Для ипотечных кредитов на аренду жилья это не требуется.
Некоторые эксперты считают, что в некоторых случаях rent-to-rent менее рискован, чем ипотека — период покупки не такой большой. Если в течение этого периода появится возможность, люди выкупят недвижимость. Банки предлагают более долгосрочные кредиты, поэтому больше шансов, что заемщик не сможет платить.
В любом случае, каждая ситуация индивидуальна, и универсального ответа не существует. Поэтому рекомендуется сравнить риски этих двух методов с помощью эксперта по недвижимости и юриста.
Как заключить договор между физическими лицами
Договоры аренды иногда заключаются между компаниями или между государственными органами. В таких случаях договор составляется с учетом интересов компании, и соглашение может содержать инвестиционные оговорки.
Если речь идет о покупке заложенной квартиры. У банка, договор составляется в зависимости от типа залогодателя. Вариант покупки квартиры у государства также сопровождается конкретной, строго определенной формой, составленной специалистом местного органа власти.
Граждане же составляют договор самостоятельно, с учетом своих индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность заключается в том, что это очень редкий договор и представляет определенную сложность для обывателя. Команда Ipotekavet разработала универсальные рекомендации для таких договоров.
Сравнение аренды с последующим выкупом и ипотечного кредита
| Параметр | Аренда с последующим выкупом | Ипотечное кредитование |
| Первоначальный взнос | Не требуется | Обычно требуется, размер зависит от условий банка |
| Общая сумма платежа | Может быть меньше, чем по кредиту | Включает основной долг, проценты, страхование и другие расходы |
| Право собственности | Переходит после полной оплаты | Переходит сразу, но с обременением в пользу банка |
| Риск потери имущества | Есть, если нарушены условия договора | Есть, при невыплате кредита |
| Возможность использования имущества | С момента заключения договора | С момента покупки |
| Возможность досрочного выкупа | Обычно предусмотрена | Зависит от условий банка |
Аренда с правом выкупа имеет преимущества перед ипотечным кредитом, включая меньшую общую сумму платежа, отсутствие первоначального взноса и возможность пользования имуществом с момента заключения договора. Однако она также имеет ряд недостатков, включая нечеткую юридическую форму сделки, риск залога имущества, возможность выселения.
По сути, соцнаем — это та же аренда. Только в этом случае вы снимаете квартиру не у какого-нибудь физлица, а у государства. Плюсов у такого съема несколько.
Во-первых, это крайне замечательная цена. Например, за аренду однушки в дальнем районе Москвы хозяева просят 30 000 рублей в месяц. Государству за похожее столичное жилье (только качеством хуже) вы будете отдавать всего порядка 2 000 рублей.
По соцнаему никто неожиданно не выставит вас из квартиры, договор аренды обычно заключается бессрочно, его не нужно продлевать. И никто как снег на голову не поднимет цену. Платеж за аренду социального жилья фиксированный (чаще всего напрямую утверждается органами местного самоуправления), а иногда он и вовсе отсутствует.
Все, что от вас требуется, — вовремя платить за коммуналку и при необходимости делать ремонт за свои деньги. Социальное жилье при желании можно приватизировать или выкупить у государства.
Это отличный вариант для тех, кто физически не может накопить денег на покупку собственного жилья и даже ипотеку не осилит.
В «ДОМ.РФ» подсчитали, что 40 % россиян из-за низких доходов не купят жилье в ипотеку ни при каких, даже нулевых ставках по кредиту.
Плюсы и минусы сделки
Аренда с выкупом квартиры в Москве может быть выгодна как арендодателю, так и арендатору. Однако для обеих сторон сделка также сопровождается рисками. Рассмотрим, почему квартиросъёмщику и собственнику стоит заключить договор аренды с выкупом и какие подводные камни нужно учесть.
Плюсы для арендатора
- В большинстве случаев квартиросъёмщик не должен платить дополнительные проценты, поэтому есть возможность купить жильё по цене ниже рыночной.
- В любой момент можно отказаться от покупки квартиры и потребовать у арендодателя вернуть все выкупные платежи. Иногда квартиросъёмщикам приходится платить штраф за расторжение сделки в одностороннем порядке, если такое условие есть в договоре.
- Выкупную сумму нужно погашать постепенно. При этом не нужно копить деньги на первоначальный взнос, иметь хорошую кредитную историю, искать поручителей.
- Арендуемое имущество не обязательно страховать. Стороны сами договариваются, что делать, если квартире будет причинён ущерб. Если они этого не сделают, по закону материальную ответственность будет нести тот, по чьей вине имущество пострадало.
Минусы для арендатора
- Квартиросъёмщик не становится собственником. Он будет находиться в статусе арендатора до тех пор, пока не погасит целиком всю выкупную сумму.
- Арендодатель может в любой момент передумать продавать жильё, и тогда арендатор зря потратит время. В лучшем случае собственник добровольно вернёт квартиросъёмщику выкупную сумму и выплатит штраф, в худшем — придётся обращаться в суд.
- Пока наниматель арендует жильё, на недвижимости могут появиться обременения. Например, собственник пропишет в квартире несовершеннолетнего ребёнка, которого сложно будет выселить в дальнейшем. А если договор не зарегистрировать, хозяин жилплощади вправе передать квартиру банку в качестве залога.
- Не каждый арендодатель согласен сдать квартиру под выкуп, поэтому выбор недвижимости невелик.
Договор аренды с правом выкупа. Образец и бланк 2023 года
Одним из видов арендных соглашений является договор аренды с последующим правом выкупа. По такой сделке Арендодатель передает право пользования каким-либо имуществом Арендатору на определенное время за оговоренную плату. Главная особенность такой сделки – возможность Арендатора по истечении действия договора выкупить арендуемое имущество.
ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк договора аренды с правом выкупа .docxСкачать образец договора аренды с правом выкупа .docx
Субъектами по такому соглашению могут выступать как физические, так и юридические лица.
Данная сделка является смешанным договором и включает в себя элементы аренды и купли-продажи.
Ниже, на примере договора аренды здания с последующим правом выкупа, мы рассмотрим, как правильно оформлять такой документ, и на какие нюансы стоит обратить внимание при его составлении.
Жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга по договорам социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очерёдности, исходя из времени принятия таких граждан на учет.
- Определяет предмет обращения.
- Проводит проверку полномочий лица, подающего документы.
- Проводит проверку соответствия документов нормативному перечню.
- Принимает от лица, подающего документы, заявление по форме и согласие на обработку персональных данных.
- Осуществляет сканирование представленных документов, формирует электронное дело, все документы которого связываются единым уникальным идентификационным кодом, позволяющим установить принадлежность документов конкретному заявителю и виду обращения за государственной услугой.
- Заверяет электронное дело своей электронной подписью (ЭП).
- Направляет копии документов и реестр документов в Администрацию:
- в электронном виде (в составе пакетов электронных дел) в течение одного рабочего дня со дня обращения заявителя в МФЦ;
- на бумажных носителях (в случае необходимости обязательного представления оригиналов документов) в течение трех рабочих дней со дня обращения заявителя в МФЦ.
- При обнаружении несоответствия документов нормативному перечню, возвращает их заявителю для устранения выявленных недостатков.
- По окончании приема документов выдает заявителю расписку в приеме документов.
Основные этапы процесса
Процедура оформления жилого объекта в аренду выполняется в последовательных действиях:
- Определяются оптимальные условия для приобретения недвижимости. За счет того, что отсутствуют формализованные ограничения, имеется возможность для каждого человека найти подходящий объект, при этом не имеет значения уровень его дохода. Важно решить заблаговременно, какая стоимость объекта оптимальна для человека или семьи. В новых квартирах может отсутствовать ремонт, поэтому учитывается необходимость оставить средства для его проведения. Определяются подходящий район и размер недвижимости. Решается, какой срок выкупа подходит для потенциальных арендаторов.
- Осуществляется поиск самой жилой недвижимости. Для этого можно пользоваться разными газетами с объявлениями, подсказками знакомых, многочисленными агентствами недвижимости или непосредственным посещением офисов разных застройщиков в городе. При обращении к посредникам учитывается необходимость несения дополнительных трат. Нужно найти квартиру в доме, который будет удобен для постоянного проживания для будущих владельцев.
- Согласование условий. Этот этап считается важным, так как оговариваются все нюансы оформления договора аренды. Не допускаются какие-либо разногласия между сторонами, поэтому арендатор и арендодатель должны найти компромиссы по всем вопросам.
- Подписывается договор аренды, выступающий гарантом совершения сделки. Желательно его заключать в присутствии юриста, что существенно снизит рискованность совершения процедуры.
- Регистрация сделки. Собираются документы на квартиру, а потенциальный арендатор представляет только паспорт. Непременно оплачивается государственная пошлина и уплачивается аренда за месяц вперед. Нередко в договоре предусматривается необходимость предоставления залога или уплаты первоначального взноса.
Таким образом, арендовать жилье с правом выкупа достаточно просто. Данная процедура легко выполняется любым частным лицом.
Какие пункты содержатся в договоре?
Данный документ непременно содержит:
- реквизиты и наименования сторон;
- описание квартиры, передающейся в аренду на основании договора, при котором в будущем она будет выкуплена арендатором;
- способ внесения арендных платежей, а также их размер и даты внесения;
- тарификация, встречающаяся во многих аналогичных контактах, так как составляются они на длительный срок, поэтому может существенно увеличиваться стоимость недвижимости;
- дата регистрации;
- условия, на которых может быть расторгнут договор любой из сторон;
- положения, имеющие отношение к внесению арендной платы;
- допустимые непредвиденные ситуации;
- наличие страховки, для чего придется привлекать соответствующие агентства.
Все данные пункты должны оговариваться обеими сторонами заранее. Желательно достичь компромисса в отношении каждого вопроса.