Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить участок земли из общедолевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долевая собственность на дом оформляется на основании доли владельцев, которая определяется судебным порядком или соглашением между совладельцами. Оформление долевой собственности на дом имеет свои особенности и нюансы.
Права и обязанности собственников на дом и землю
На собственников земельных участков распространяются права и обязанности владельцев любого имущества.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ гражданин может:
- владеть земельным участком;
- распоряжаться землей;
- пользоваться наделом.
Закон предусматривает ряд ограничений для наделов, в зависимости от их назначения.
Правами в отношении земельного участка наделяется собственник. Это лицо, которое оформило объект в соответствии с нормами закона.
Владение, распоряжение и использование участка возможно в отношении надела:
- с установленными границами (проведено межевание);
- поставленного на кадастровый учет;
- зарегистрированного в Росреестре.
Право собственности возникает в случае:
- приватизации;
- покупки;
- обмене;
- получении в дар;
- получении в наследство.
Особенностью оформления земельного участка, с возведенным жилым домом, является требование законодательства об общем собственнике строения и земли. Поэтому, если гражданин на законных основаниях возвел дом, то земля оформляется в собственность через Росреестр без согласия государственных органов.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Как определяется доля
Если долями в имуществе наделяет наследодатель, он может определить их размер самостоятельно, руководствуясь личными соображениями.
В случае выделения долей в приватизированной квартире доли формируются равными, но собственники могут договориться о другом распределении. Главное — доказать, что для этого есть основания.
Например, если один из владельцев вложился в ремонт и сохранил чеки от покупок материалов и оплаты работ или оплачивал за всех коммунальные услуги и т. п.
Допустим, с величиной доли всё понятно. Но она не обязательно равна какой-то целой части квартиры или дома. Доля в 1/4 в праве на четырёхкомнатную квартиру может быть не равна одной комнате. Помимо обычного «доли могут быть распределены в любом порядке», есть ещё места общего пользования (кухни, гостиные, коридор, санузел, двор). То есть быть владельцем четверти значит, что у него четверть голоса в управлении квартирой.
Можно настаивать на выделении доли, чтобы владеть имуществом безраздельно, но это не всегда доступно. Часто такая опция есть только при возможности устроить отдельный вход в комнату и разделить кухню, ванную, коридор и туалет так, чтобы у остальных собственников не возник дискомфорт. Это трудоёмкий и затратный процесс, который далеко не всегда завершается в пользу клиента.
Если есть твёрдое намерение, а согласия между собственниками нет, можно выделить долю через суд.
По каким основаниям прекращается право общей долевой собственности на земельный участок
Право общей долевой собственности на земельный участок может прекратиться в тех же случаях, что и право собственности на любое имущество, исключений для него нет.
Это только основания, предусмотренные гражданским и земельным законодательством, в частности, отчуждение участка другому лицу или отказ от права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).
Например, земельный участок, находящийся в долевой собственности, как правило, можно по соглашению сособственников разделить на несколько новых участков. Исходный участок обычно прекращает свое существование, как и право на него, и участники долевой собственности по общему правилу получают право общей собственности уже на вновь образованные участки (п. п. 1, 2, 5 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.4 ЗК РФ).
Общая совместная собственность прекращается в тех же случаях, что и долевая, но есть еще одно основание — преобразование совместной собственности в единоличную или долевую. Например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Пользование земельным участком в долевой собственности
Если прилегающий к дому земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности нескольких людей, рано или поздно между ними начинаются споры о порядке пользования недвижимостью. Причиной споров служат:
• смена владельца (переход права собственности на часть земельного участка к наследникам или правопреемникам на основе договора дарения, купли-продажи, мены и др.);
• изменения на земельном участке, который находится в общей долевой собственности, по инициативе одного из сособственников;
• попытки раздела земельного участка или выдела доли из него одним из владельцев, если такой раздел нарушает сложившийся порядок пользования земельным участком и права сособственников.
•
Согласно статье 252 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению всех собственников или через суд, методом выдела доли одного из собственников в натуре. В первом случае необходимо принципиальное согласие всех собственников на раздел общей долевой собственности, во втором — желание только одного из владельцев и документы.
Права участников долевой собственности земельного участка
Если в документах на домовладение указан земельный участок с конкретной площадью, то в соответствии со cтатьёй 35 ЗК РФ при переходе права собственности на дом новому владельцу ему переходит и право собственности на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего владельца. И наоборот, «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ).
Участники долевой собственности могут воспользоваться правом определения порядка пользования жилым домом и участком, которое не прекращает общую собственность и не влечет утрату преимущественного права покупки долей совладельцев.
Порядок определения долей в общей собственности установлен cтатьей 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными. Следовательно, при разделе земельного участка право собственности на него обычно пропорционально доле в праве собственности на домовладение.
Участники долевой собственности могут заключить соглашение о порядке определения и изменения долей в праве собственности, в зависимости от вклада каждого совладельца в образование и приращение общего имущества. Таким образом, земельный участок при домовладении не обязательно должен делиться в равных долях между сособственниками. Далее рассмотрим, как можно изменить причитающуюся одному из владельцев долю при разделе.
Продажа доли участка в общей долевой собственности
Согласно статье 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. На основании статьи 250 ГК РФ, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли при заключении договоров купли-продажи и мены с посторонним лицом. При этом продающая сторона вправе сама выбрать, кому из сособственников будет продана её часть общей долевой собственности.
Земельный участок может стать частной собственностью на основе приобретательной давности. Согласно статье 234 ГК РФ, гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Данная норма применима к частной собственности и к бесхозяйному имуществу и не применима к земельным участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности.
Если вы задумались о продаже доли участка, который находится в общей долевой собственности или хотите реализовать иные права, связанные с вашим владением общей долевой собственностью, проконсультируйтесь с юристом. Грамотная защита прав собственника при заключении договоров позволит снять много проблем при пользовании имуществом впоследствии.
Что такое долевая собственность и какие права она дает
Дом, квартира и другая недвижимость могут находиться как в индивидуальной, так и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — двум и более. Тогда речь идет уже об общей долевой собственности.
Это значит, что все собственники имеют одинаковые права владения, пользования и распоряжения жилплощадью, однако не могут этого делать только лишь по своему усмотрению, не согласовав свои действия с другими совладельцами.
Более того, каждый из них может пользоваться любой частью жилплощади, так как в квартире нет «своих» или «чужих» квадратных метров. По умолчанию все доли считаются равными. Выделить реальную долю можно только по соглашению с другими собственниками или через суд.
При этом количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены.
Неделимая доля: россиян хотят защитить от квартирных рейдеров
Депутаты вновь обсудят законопроект о запрете на продажу долей в квартирах третьим лицам
Основные элементы общей долевой собственности
Основными элементами общей долевой собственности на земельный участок являются:
-
Долевые владения — это части земельного участка, которые принадлежат каждому из собственников. Долевые владения обозначаются в соответствующих документах и выражаются в определенной доле от общей площади земельного участка. Например, если земельный участок имеет площадь 1000 квадратных метров и участник общей собственности владеет долей 50%, то его долевое владение составляет 500 квадратных метров.
-
Общая площадь земельного участка — это суммарная площадь всех долевых владений. Общая площадь может меняться в зависимости от того, какие изменения происходят с долевыми владениями. Например, если один из собственников продает свою долю, то общая площадь уменьшится.
-
Общий владельческий акт — это официальный документ, который устанавливает права и обязанности каждого из собственников общей долевой собственности. В общем владельческом акте содержатся сведения о долевых владениях, правила использования земельного участка и порядок управления им. Общий владельческий акт составляется на основании соглашения между всеми участниками общей долевой собственности.
-
Обязательства собственников — каждый из собственников общей долевой собственности обязан выполнять определенные правила использования и управления земельным участком, которые установлены в общем владельческом акте. Обязательства могут касаться поддержания общественного порядка, оплаты коммунальных услуг, производства необходимых работ и т.д.
Таким образом, общая долевая собственность на земельный участок предполагает разделение земли между несколькими собственниками в определенных долях и установление правил использования и управления земельным участком. Каждый из собственников имеет свои долевые владения, а общая площадь земельного участка может меняться в зависимости от изменений в долях собственников и продажи долей. Обязательства собственников определены в общем владельческом акте.
Какие особенности имеет общая долевая собственность на землю?
Общая долевая собственность на землю является особым видом права собственности, при котором несколько лиц владеют земельным участком вместе. Этот вид собственности имеет ряд особенностей, которые следует учитывать.
- Совместное владение и использование земельного участка. Владельцы общей долевой собственности имеют равные права на владение и использование земельного участка. Вместе они принимают решения по его использованию и участвуют в хозяйственной деятельности, связанной с землей.
- Долевая доля каждого собственника. При общей долевой собственности каждому собственнику принадлежит определенная долевая доля земельного участка. Эта доля может быть выражена в процентах или в виде определенной площади земли. Долевая доля определяет права и обязанности каждого собственника.
- Совместное управление и расходы. Владельцы общей долевой собственности имеют общую ответственность за управление земельным участком и все сопутствующие расходы. Они должны совместно принимать решения по управлению землей, в том числе по распределению расходов и выполнению необходимых работ.
- Ограничение на отчуждение и обременение участка. При общей долевой собственности каждый собственник не может самостоятельно отчуждать или обременять свою долю без согласия остальных собственников. Для любого совершения сделки или изменения в правовом режиме участка необходимо согласование всех собственников.
- Возможные конфликты и споры. Общая долевая собственность на землю может приводить к возникновению конфликтов и споров между собственниками. Это может быть связано с различными взглядами на использование земли, распределение расходов и принятие решений. Возможность возникновения таких конфликтов следует учитывать и находить механизмы их разрешения.
Общая долевая собственность на землю имеет свои особенности, которые необходимо учитывать при участии в такой форме собственности. Разделение прав и обязанностей, совместное принятие решений и ответственность за управление земельным участком — вот главные черты этого вида собственности.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
У кого может быть право общей совместной собственности
Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.
По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.
Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.
Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Что такое общая долевая собственность на земельный участок
Под общей долевой собственностью на землю понимают наличие прав на часть недвижимого имущества с возможностью ее использования, однако принимать решения относительно объекта человек не вправе, не заручившись общим согласием. Пока долевая собственность на землю не выделена в натуре, своим правом распорядиться хозяин не сможет.
По личной инициативе граждан общая долевая собственность не возникает, для этого должны быть определенные основания:
- приватизация объекта семьей;
- наследование единого объекта несколькими наследниками;
- обретение статуса общей собственности по решению суда;
- совершение юридически значимой сделки с участием юрлица и обычных граждан (переоформление совхозных или колхозных земель в пользу конкретной семьи).
Распоряжение ЗУ, которые находятся в общей долевой собственности
Если с владением и пользованием всё предельно просто – распределяй доход и неси расходы соразмерно доле, а пользуйся по соглашению с совладельцами, то в вопросах распоряжения таким ЗУ есть определенные сложности.
Согласно нормам ст.246 ГК РФ, распоряжение ЗУ, который находится в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех совладельцев. Иными словами, если собственники решают продать участок, то они договариваются об этом между собой и осуществляют соответствующую гражданско-правовую сделку. Т. е., со стороны «Продавца» сособственники будут выступать вместе.
Соглашение между совладельцами лучше всего оформлять в письменной форме, чтобы потом не было непредвиденных обстоятельств, когда кто-то вдруг откажется от своих слов и от желания продавать участок.
Прекращение долевой собственности
Прекращение долевой собственности на недвижимое имущество регулируется 252 статьей Гражданского кодекса РФ. Возможны 2 варианта прекращения долевой собственности на землю:
- В случае полного прекращения отношений между совладельцами.
- Реорганизация общего крупного объекта путём выделения из него долей и составления документов на индивидуальное владение частями территории земли.
К первому виду можно отнести следующие сделки:
- продажа доли не совладельцу;
- оформление договора о дарении или обмене;
- передача своей части земли супругу при разводе в процессе раздела собственности.
Ко второму типу относятся:
- выкуп или прием в подарок долей у совладельцев;
- выделение участка земли в натуральном виде, с оформлением личной собственности каждого.
Во втором случае участок делится при помощи обычного межевания с последующим оформлением всей документации. К каждой выделенной территории должен быть свой вход, также должна быть возможность заезда с дороги. В случае наличия на участке постройки, она достается одному из совладельцев согласно судебному решению или по согласию остальных.
Если прекращение долевого владения территорией аграрного участка выполняется по желанию всех собственников, необходимо оформить документ о распределении долей.
Дополнительные аспекты о земле под домом
Нередко на участке, находящемся в долевом владении, построено сооружение, в т. ч. многоквартирный дом. В такой ситуации выделение доли сопряжено с рядом нюансов. Всё зависит от того, какое сооружение возведено.
Если это частное домовладение, то согласно законодательным нормам собирается заседание совладельцев, и инициируется разделение долей на жилье. После чего оформляются документы, проводится межевание и устанавливается забор. Законность процедуры устанавливается, только если эти объекты можно делить. При отсутствии возможности выделения части в натуральном формате, совладельцы выдают денежную компенсацию, равную рыночной стоимости.
Приобретая квартиру в МКД, собственники автоматически становятся долевыми совладельцами, в т. ч. и ЗУ, где располагается дом. Однако в соответствии с российскими законами у жильцов есть ограничения по установке гаражей, торговых площадок, дополнительной подстанции и других объектов без решения общего собрания. Примечательно, что это правило распространяется не только на жителей МКД, но и на муниципалитет.