Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое новостройка? Как выбрать между новостройкой и вторичным жильём?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ключевое преимущество покупки жилья в готовых новостройках — возможность сразу же получить ключи, не заниматься более сложным и рискованным процессом заключения сделки на вторичном рынке. Также у покупателя нет риска недостроя или задержки ввода в эксплуатацию, которые нередко встречаются на рынке. Покупатель сразу же может увидеть уже готовый проект, оценить качество строительства, отделки и благоустройства территории.
Плюсы и минусы покупки жилья в готовых новостройках
«Заключая сделку с привлечением ипотеки, можно рассчитывать на процентные ставки рынка первичного жилья, поскольку на вторичном рынке ипотечные ставки традиционно выше. Также существуют риски юридического характера, из-за которых суд может расторгнуть сделку (появление «неучтенных» собственников, признание бывшего владельца квартиры недееспособным на момент заключения сделки и т. д.). В случае застройщика подобные риски отсутствуют», — говорит Ковров.
Основным минусом является более высокая стоимость квартир по сравнению с этапом строительства. Если дом был введен недавно, то первое время придется жить в окружении сплошных ремонтов — впрочем, как и при покупке на ранней стадии. Среди недостатков эксперты называют и ограниченный выбор квартир. Также сданный дом не всегда обеспечен инфраструктурой, особенно если речь идет о первых корпусах в проекте комплексного развития территории.
Есть ли разница между новостройкой и новым домом?
Новостройка — это жилой дом, который строится на пустом участке под руководством застройщика. В таком доме отсутствуют постоянные жильцы, и все квартиры принадлежат застройщику. Юридически, новостройкой считаются только те дома и квартиры, которые находятся во владении и контроле застройщика, и он имеет право свободно распоряжаться ими.
Таким образом, новостройка — это дом, который полностью принадлежит застройщику, и он ответственен за строительство, продажу и управление этим имуществом. Часто купить квартиру в новостройке можно еще на этапе строительства дома или даже закладке фундамента.. В этом случае застройщик обещает передать уже построенное имущество покупателю, когда оно будет готово и предоставить все необходимые документы.
Однако, остается вопрос, а что же такое новый дом? Новый дом отличается от новостройки тем, что уже находится в собственности частных лиц, а не застройщика. Новый дом может быть любым зданием, построенным от 2 до 5 лет назад. Важно, чтобы он был новым в плане технического состояния, технологий, используемых при строительстве.
Если мы говорим о новом доме, то обычно подразумевается, что это дом, который строился недавно и только что был продан. Он может быть построен частным лицом, строительной компанией или застройщиком. В отличие от новостройки, в новом доме все квартиры и дома уже имеют владельцев, и они самостоятельно решают, что делать с своим имуществом.
Таким образом, разница между новостройкой и новым домом заключается в стадии строительства и вопросе владения. Новостройкой является дом, принадлежащий застройщику и находящийся в процессе строительства или уже сданный в эксплуатацию, но все квартиры еще принадлежат застройщику. В то время как, новый дом — это уже построенное и уже принадлежащее частным лицам жилье.
При выборе важно учесть свои потребности и предпочтения. Новостройки, как правило, предлагают современную планировку и материалы, а также могут иметь более гибкие условия отделки. В то же время, новые дома, владельцы которых уже физические лица, могут предлагать большую степень индивидуализации и возможность выбора.
В итоге, хотя есть некоторые различия, оба варианта могут предлагать свои преимущества. Ключевым фактором при выборе будет соответствие ваших потребностей и наличие легальных документов, подтверждающих владение и права на недвижимость.
Список использованных источников
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24 апреля 2015 г. № 12238-ЕС/07 Об информации для включения в разъяснения Минфина РФ в целях реализации Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и ОАО «АИЖК» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. // СПС КонсультантПлюс.
Когда дом считается вторичкой?
Чем «вторичка» отличается от «первички». Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в ней никто не жил, такая недвижимость всё равно считается вторичной. Приобрести ее можно по договору купли-продажи.
Сколько лет дом считается новым?
К новостройкам относятся здания, возведенные 2-3 года назад. Максимальный возраст такого дома составляет 5 лет. Продажей квартир в новостройках занимается непосредственно застройщик. Также реализацией такой недвижимости могут заниматься физические или юридические лица, имеющие на руках ДДУ.
Что считается вторичкой?
Термин«вторичное жилье» относится к такой недвижимости, на которую право собственности оформляется как минимум второй раз. Таким образом, как «вторичка» могут классифицироваться не только сталинские, хрущевские, брежневские дома и панельные многоэтажки 80-х и 90-х годов.
В чем разница между новостройкой и вторичкой?
Выгодные ипотечные программы. При рассмотрении вариантов покупки недвижимости многие задумываются об ипотеке. Важно понять, что лучше – вторичка или новостройка в ипотеку. Разница между новостройкой и вторичным жильем в том, что в новом доме легче купить жилплощадь в ипотеку с льготными условиями или господдержкой.
Как долго может стоять дом?
Каждому типу домостроения отводится примерный период эксплуатации: панельные и блочные дома служат порядка 75 лет, кирпичные – около 100 лет, а монолитные, обоснованно считающиеся наиболее прочными, держатся в среднем 150 лет.
«Кот в мешке», или Минусы первички
Казалось бы, выбор в пользу первички очевиден. Но прежде чем вкладывать крупные суммы в покупку новостройки, следует четко взвесить все «за» и «против». «Для удобства тезисно систематизируем риски покупки квартиры в новостройке», – говорит Людмила Шадрина. Вот они:
Риск долгостроя. К сожалению, подавляющее большинство застройщиков не передают квартиры в срок, обусловленный договором. Просрочки передачи объектов могут составлять как несколько месяцев, так и несколько лет. При этом дольщик вынужден продолжать платить ипотеку, а иногда одновременно и арендовать съемное жилье. Законодательно предусмотрены меры защиты дольщиков от долгостроя, например, неустойка за просрочку передачи объекта или право на односторонний отказ от договора при просрочке свыше двух месяцев. Однако в условиях нестабильного финансового положения застройщика эти меры защиты могут оказаться неэффективными.
Риск изменения площади и конфигурации помещения в ходе строительства. Нередко бывает так, что в договоре долевого участия согласованы одни условия по площади и конфигурации помещения, а в итоге получается то, что получается. В таких случаях можно судиться с застройщиком, требовать компенсаций и т.п., но основная цель сделки – получение новой квартиры мечты – может так и не осуществиться.
Риск некачественной отделки. Часто на первичном рынке недвижимости приобретаются квартиры с ремонтом. Но качество отделки нередко далеко от того, что обещал менеджер по продажам. В судах рассматривается достаточно много дел по искам об уменьшении цены договора вследствие некачественного ремонта полученной по ДДУ квартиры.
Риск плохо построенного дома. Наверняка многие видели в социальных сетях устрашающие видеоролики о том, как от нового дома кусками отваливаются фасадные материалы прямо на проходящих мимо жильцов или припаркованные автомобили. Часто на форумах дольщиков можно увидеть истории, как не выдерживают системы отопления и водоотведения, и весь дом буквально затапливает. Таковы риски покупки еще несуществующей недвижимости.
Риск неполучения обещанных объектов инфраструктуры. Часто реализуя новое ЖК и запуская активные продажи, застройщики рисуют волшебные картины ЖК – и свой пруд, и дорожки для бега, и оборудованные площадки для питомцев, и никаких проблем с парковкой. Не стоит верить на слово. Всегда изучайте проектную документацию. Действительно ли застройщик обязался все это реализовать?
Риски приобретения квартиры по договору уступки прав. Все перечисленные риски скорее актуальны тогда, когда стадия строительства еще начальная и невозможно с точностью оценить, что получится в итоге. Однако квартиру на первичном рынке можно приобрести и на завершающих стадиях строительства. Например, все уже фактически построено и идет оформление разрешения на ввод в эксплуатацию. В таких случаях чаще всего квартиры продаются не напрямую от застройщика, а от аффилированных лиц по договорам уступки прав требования. Приобретая квартиру по уступке, обязательно проверьте все документы, а также запросите первичные документы, подтверждающие произведенную оплату продавцом всей стоимости по первоначальному ДДУ.
Бесконечный ремонт. «К минусам первички можно отнести также продолжающийся несколько лет после ввода дома в эксплуатацию ремонт и шум от него, возможные аварии с заливами из-за замены труб и батарей, выявление строительных огрехов (например, промерзание монолитных домов из-за нарушений в укладке утеплителя)», – говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.
Риск стать обманутым дольщиком. «Нередки случаи, когда застройщик не справляется с реализацией проекта и уходит в банкротство. Это длительный и нервный процесс для дольщиков. Необходимо включаться в реестр по передаче жилых помещений в рамках банкротного дела, доказывать свое право на получение компенсаций или квартиры, ждать назначений нового застройщика и т.п.», – говорит Людмила Шадрина.
По словам директора по продажам ГК «Инград» Константина Тюленева, после перехода отрасли на эскроу-финансирование этот риск снижается. Однако пока на рынке есть игроки, работающие по старой схеме. «При этом дольщикам важно учитывать, что эскроу все же не является стопроцентной гарантией защиты средств, – предупреждает эксперт. – В случае банкротства банка эскроу-агента застройщика, максимальная сумма, которую клиенты получат от Агентства по страхованию вкладов (АСВ), составляет 10 миллионов рублей. Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга – нет. Здесь значительная часть жилья продается дороже. Соответственно, клиенты потеряют средства, которые выходят за рамки максимальной выплаты АСВ».
«При банкротстве застройщика банк вернет вам только те средства, которые вы внесли на счет. Проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, банком не начисляются. Это означает, что вы потеряете как минимум на инфляции. Еще одна особенность эскроу заключается в том, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные за все время проценты по ипотеке никто не компенсирует», – говорит эксперт.
Плюсы и минусы первички
У любой недвижимости есть как преимущества, так и недостатки. И первичное жилье не исключение.
Низкая стоимость, в особенности при покупке жилья в новостройках на ранних этапах строительства.Новые коммуникации, современные стройматериалы, металлопластиковые окна и т. д. Если застройщик не экономил, то проживание в новостройке будет комфортнее, чем в старых панельных или кирпичных домов.Широкие возможности выбора планировки. В сравнении со старыми домами в новостройках присутствует меньшее количество несущих стен. Поэтому здесь проще сделать перепланировку.Возможность сделать ремонт «с нуля». В новостройке не придется сдирать со стен старую штукатурку, демонтировать скрипящий паркет тридцатилетней давности и менять проржавевшие трубы.В новостройке снижается риск наткнуться на неблагополучных соседей.Чистый подъезд с металлопластиковыми окнами.Многие новостройки оснащены отдельным паркингом.Процентная ставка по ипотеке выше на 1–2%, если дом находится на стадии строительства.Ожидание сдачи дома. Присутствует немалый риск того, что объект станет долгостроем.Необходимость ремонта в новостройке. Вы въезжаете в пустую квартиру с голыми стенами. К тому же ремонтом займутся и соседи.
Что выгоднее купить — вторичку в Москве или новостройку в Ближнем Подмосковье?
Это сейчас, спустя почти 10 лет проживания в новом доме «комфорт-класса» в 8 км от МКАД для меня ясно как день — ответ на этот вопрос очевиден, что даже самая малюсенькая, самая простенькая и тесная квартира на вторичке в Москве рядом с метро будет намного лучше самой передовой, высокотехнологичной, навороченной, нафаршированной просторной квартиры в новостройке в Московской области. Это как другая планета. По моему теперешнему глубокому убеждению могу констатировать, что сравнивать два таких диаметрально противоположных полюса, как столичная вторичка и подмосковная новостройка абсолютно не уместно — две вещи никаким боком не сопоставимы друг с другом. Это как сравнивать, пардон, жопу с пальцем. Это совсем другая система координат.
Но тогда я не была так категорична и, почти не задумываясь, купила на свою беду квартиру в новостройке. Оглянувшись назад, можно с уверенностью сказать, что выбор в пользу «первички» в Подмосковье был моей громаднейшем ошибкой, что я сама искала и обосновывала положительные стороны такого формата жилья, а в итоге лишь обманула себя и нашла себе на задницу огромное количество проблем. Мои намерения были благими — хотела как лучше, а получилось как всегда. И всё же оправдать свой поступок в той ситуации хоть как-то да можно: семья росла, для дочери хотелось отдельной изолированной комнаты, а квартира большая — по предварительным прикидкам жизненного пространства хватало всем с лихвой. К тому же широкомасштабная рекламная компания застройщика подогревала наш интерес к новостройке. Как обычному человеку в таких условиях устоять перед соблазном приобретения?
Вкратце поделюсь своими впечатлениями (негативными эмоциями) и горьким опытом от проживания в новом доме в Ближнем Подмосковье.
Приобретала новостройку на стадии котлована по договору соинвестирования. На момент подписания соглашения дом уже был поднят на уровень 4-го этажа. Эйфория и радость от покупки, захлестнувшие меня, почти сразу же омрачились печальным известием — застройщик объявил себя банкротом и дальнейшее возведение дома откладывается на неопределённый срок. Вкладчики долго не думали, организовали инициативную группу и вышли на ранее согласованный с администрацией города пикет — митинг с требованиями вернуть деньги или предпринять экстренные меры для успешного завершения строительства жилого дома. Сама лично стояла с самодельным транспарантом, продуваемая всеми ветрами на свете и под проливным дождём. Доподлинно неизвестно, что в конечном счёте предопределило нашу судьбу как обманутых дольщиков, и повлияла ли на дальнейший ход событий наша решительность или широкая освещённость в СМИ — скорее всего, и то, и другое. Наши чаяния были услышаны и ситуацию взял под личный контроль губернатор Московской области. И дело, как ни странно, тронулось с мёртвой точки. Власти выделили финансовые средства из областного бюджета, назначили кризисного управляющего, а завершать строительство дома поручили другой компании. В итоге сроки возведения новостройки растянулись, и мы ждали сдачи дома в эксплуатацию почти 4 года. За это время страху натерпелась — не передать словами. В какой-то момент я была уверена, что все мы стоим на крою пропасти. У многих дольщиков не выдерживали нервы и они были на грани психологического срыва от чувства отчаяния и безнадёжности. Сейчас, конечно же, осознаю, что для нас сложившиеся затруднительные обстоятельства очень даже хорошо и благополучно в итоге разрешились — многим незадачливым покупателям новостройки в аналогичной ситуации повезло намного меньше и они так и остались у разбитого корыта.
После получения ключей я не стала сразу делать хороший ремонт — вспомнила про усадку дома и ограничилась лёгкой косметикой. Как оказалось позднее, решение было правильным — дом под давлением собственного веса дал естественную усадку, хотя строители ранее уверяли, что дом возводится по новейшим современным технологиям, и «ни о какой усадке и речи быть не может». На самом же деле на свежих откосах и в других местах появились трещинки. Закончив с ремонтом, мы совершили долгожданный переезд и начали потихонечку обживаться.
Что мы увидели на момент заселения? Ни одного обещания застройщик, конечно же, не сдержал — голое поле и вокруг ничего: ни тебе школ, ни детских садов, ни торгово-развлекательных центров. Из имеющейся на тот момент инфраструктуры были только пара замшелых магазинов да железнодорожная станция. Налаживать быт нам было очень тяжело — пришлось начинать с нуля, всё с самого начала. Нормального детского садика или школы в округе и в помине не было — ребёнка приходилось каждое утро возить в Москву в детсад, а когда подрос, на занятия в общеобразовательную школу. За товарами, бытовыми услугами и продуктами первой необходимости мы также были вынуждены ездить в столицу. Полдня проводили в дороге. Наличие под боком электрички хоть как-то сглаживало углы.
Как показало дальнейшее проживание и эксплуатация квартиры, качество современных новостроек во многом оставляло желать лучшего. Проблем было очень много. Постоянные перебои с подачей электроэнергии и водоснабжением. То и дело ломались лифты. Радиаторы отопления были чуть тёпленькими. Окна перекошены — из всех щелей дул ветер. Наружные стены зимой промерзали — в помещениях было очень холодно. Из-за нерегулярного вывоза бытовых отходов рядом с контейнером скапливались груды мусора. Как показала независимая техническая экспертиза, в ходе строительства были допущены ошибки при монтаже теплоизоляции. В частности проверка тепловизором показала, что дом нёс колоссальные энергопотери. Цены на коммунальные услуги при этом были на порядок выше, чем в Москве.
Состав жильцов микрорайона был очень-очень пёстрым, колоритным, интернациональным. Но больше всего меня коробил языковой барьер — то там, то тут слышалась неродная речь. Разговор шёл на каких угодно языках мира, но только не на русском! Добиться чего-то вразумительного от местного дворника или продавщицы в магазине было затруднительно — учить русский язык они наотрез отказывались, а распознавать тарабарщину я ещё не научилась. Вы только не смейтесь, но иногда я всерьёз задумывалась над тем, чтобы выучить какое-нибудь восточное или кавказское наречие, в противном случае жить нормально в подмосковной новостройке не представляется возможным.
Время шло, ничего в лучшую сторону не менялось, становилось только хуже. Посёлок рос не по дням, а по часам – вводились в эксплуатацию новые корпуса жилого комплекса, народу ощутимо прибавлялось. Только вот социально значимые объекты застройщик возводить не торопился. Накапливалась усталось, накапливались издержки. Стала меньше успевать, лениться и, соответственно, меньше зарабатывать. В один прекрасный момент я решила, что ВСЁ! С меня хватит, пора валить из этого райского уголка обратно в столицу.
За последние годы предпринято немало усилий, чтобы юридически обезопасить покупателей. Годы дикого рынка остались позади, а сама процедура государственной регистрации сделки исключает большую часть возможных мошеннических схем. Но полностью гарантировать безопасность все еще невозможно.
Существенным минусом вторичных квартир является долгая история владения. Здесь действует обязательное правило – если на одном из этапов сделка признается нелегитимной, то и все последующие передачи от владельца к владельцу также оказываются недействительными. В итоге всегда страдает конечный собственник.
Наибольший риск несет переход права по завещанию – доказать, что других претендентов на недвижимое имущество не существует, невозможно. Больше всего покупатели не любят свежее наследство по завещанию, с подозрением относятся к дарственным, избегают вариантов, где фигурировал договор ренты – ведь все вышеперечисленное можно оспорить в суде.
Подобные риски в случае с новостройками сведены к нулю, однако здесь скрываются свои подводные камни. В основном, покупатели страдают от двух бед – замороженного строительства при недостатке финансирования и от незамеченных проблем с документацией. Если во внезапных финансовых затруднениях инвесторов вины покупателя нет, а печальный опыт говорит о возможном разорении даже крупных и прежде успешных застройщиков, то во втором случае причиной становится лень или юридическая безграмотность.
- Оформляя документы на новостройку, Вы должны знать, что заключаемый договор может быть нескольких видов. Основные формы — договоры инвестирования или соинвестирования, договоры долевого участия, договоры переуступки права требования.
- Самыми простыми и надежными являются договора инвестирования, заключаемые с основным инвестором или соинвестором.
- Специалисты предостерегают, во всех случаях необходимо очень внимательное изучение договора, так как в нем оговорены все условия: будет ли изменяться стоимость квартиры, ориентировочный срок сдачи дома и многие другие.
- Запомните, срок сдачи дома может быть перенесен на 3-4 месяца, если же он больше, то это повод для беспокойства.
- Кроме того, собираясь заключить договор на строительство квартиры, обязательно соберите информацию о строительной компании.
- Последним этапом, перед тем как долгожданная квартира станет Вашей собственностью, будет подписание акта приема-передачи. Перед тем, как его подписать досконально осмотрите квартиру, ведь если Вы что-либо не заметите, то после подписания акта, Ваши претензии рассмотрены не будут.
Выбирая квартиру, вы должны понимать, что достоинства и недостатки есть у всех квартир, как на первичном рынке, так и на рынке новостроек.
Если Вы не ограничены в ресурсах, то наиболее оптимальным вариантом приобретаемого жилья будет покупка квартиры, возраст которой не менее трех лет, и в то же время не больше десяти. Без сомнения, подобрать именно такую квартиру, да еще и в нужном районе достаточно проблематично.
Насколько существенна разница в цене на «вторичку» и новостройку
Как правило, пока дом не сдан, квартира в нем стоит сравнительно недорого. Если вы решили купить квартиру не во «вторичке», а в новостройке, имейте в виду: если дом построен менее чем наполовину, экономия будет больше 30 %.
Важный момент: цена на квартиры в новостройке увеличивается после 50 процентов готовности дома. В момент сдачи здания в эксплуатацию стоимость квартир, которая была вначале строительства, вырастает больше чем на 20 процентов.
А на стоимость «вторички» влияет расположение дома, а также его состояние, имеется ли ремонт в квартире, на каком этаже она находится и т. п.
Бывает так, что цена квартиры зависит от обстоятельств личного характера. Зачастую низкая цена у «вторички» может быть из-за того, что хозяева просто торопятся уехать, желая побыстрее сменить место жительства.
Цена квартир, которые были заложены, тоже ниже рыночной стоимости. Обычно подобная недвижимость выставляется на различных торговых площадках банков. Если вы захотите купить такую квартиру, от вас потребуется участие в торгах.
Риски при покупке новостройки и «вторички»
Если вы собираетесь купить квартиру в новостройке на этапе строительства, вы всегда рискуете, потому что компания может стать банкротом, а стройка не завершится до конца. И свои деньги, вложенные в это жилье, вы не получите обратно никогда. Никто не может быть от этого застрахован. Ничего с этим не поделаешь, это распространенная практика, строительные компании нередко затягивают со сроками сдачи жилья.
Правительство даже рассмотрело закон об обязательном страховании застройщиков от банкротства, пытаясь решить эту проблему. Но все равно риск остается, несмотря на штрафование застройщиков за задержку сроков, они умудряются затягивать сдачу объектов. Помните об этом, если вы задумываетесь, какую квартиру лучше купить – «вторичку» или новостройку. Правда, если застройщик надежный, такой риск гораздо меньше.
Риски при покупке «вторички» тоже имеются. Они касаются договора купли-продажи. Например, этот договор по решению суда может быть расторгнут, даже если покупатель заплатил полную стоимость. Бывает, что после сделки объявляются ранее отсутствующие собственники недвижимости. Тогда договор купли-продажи расторгается, а сделка признается недействительной. Можно остаться без денег и без квартиры. Этих рисков можно избежать, наняв грамотного юриста, но это обойдется вам в значительную сумму.
Так какую квартиру лучше купить: «вторичку» или новостройку
Какую квартиру вы выберете, зависит от ваших предпочтений и возможностей кошелька. Если вы желаете срочно купить жилье, выбирайте «вторичку». Потому что переезд в квартиру в новостройке случится не скоро из-за возможного несоответствия сроков сдачи и заселения. А также планируемый ремонт в такой квартире еще отсрочит переезд.
Если вы намереваетесь купить жилье для себя, а необходимость быстрого заселения в нее отсутствует, присмотритесь к новостройке со свободной планировкой. В этом случае вы можете сами спланировать то, как будут расположены комнаты и подсобные помещения. А также у вас будет выбор этажа. После сдачи дома жильцы обычно приступают к отделочным работам, и если заселяться немного позже, когда все соседи уже закончат ремонт, то строительный шум вам мешать не будет.
Особенности подбора жилья для ипотеки
Помимо различий в проведении сделки, стоит еще отметить требования, которые предъявляются к приобретаемому жилью. И если выбирая ипотечное кредитование на рынке вторичного жилья, можно остановиться практически на любой квартире, которая будет соответствовать требованиям банка, то приобретая первичное жилье, покупатель ограничен в выборе объекта недвижимости. Обычно банки позволяют покупать квадратные метры, находящиеся на стадии строительства только у тех застройщиков, с которыми они уже имели дело. Приобретая в ипотеку первичную квартиру, необходимо помнить о том, что все то время, что жилье будет строиться, процент по ипотеке будет повышенным, и только после постройки и оформления права собственности на это жилье, процент банка будет понижен. Чаще всего при ипотечном кредитовании на стадии строительства разница в процентах составит около
Кроме того, необходимо учитывать, что окончательно определиться с тем, какое именно жилье приобретать в ипотеку, необходимо уже на этапе подачи заявления на ипотеку. В том случае, если банк одобрит кредит на покупку квартиры в новостройке, а покупатель вдруг изменит свое решение и захочет приобрести вторичное жилье, ему придется подавать заявку в банк еще раз.
Ценообразование: что выгоднее приобрести – вторичку или первичку
Стоимость первичного жилья зависит от этапа строительства. Что это значит? Чем раньше вы покупаете квартиру в новостройке, тем ниже цена. Это связано с высокими рисками в начале реализации проекта и длительным ожиданием (на возведение дома обычно уходит 3-5 лет).
Как формируется цена на разных этапах:
- До официального старта продаж. У застройщика пока нет права на оформление договоров с дольщиками, поэтому он предлагает забронировать квартиры. Это самый рискованный, но в то же время дешевый вариант. Недобросовестные компании могут бронировать один объект по несколько раз. Если вы решитесь на раннюю покупку, то только через проверенного надежного застройщика.
- На этапе котлована скидка может составлять 30-40% от конечных цен на построенные квартиры. В этот период вкладываться в новое жилье практически безопасно – разрешение на строительство получено, и, скорее всего, дом будет сдан.
- По мере возведения риски уменьшаются, а с ними растут и цены. Скидка при готовности дома 70-80% может быть 10-20% от конечной стоимости.
- Самый высокий ценник в период сдачи дома. Но к этому времени обычно все квартиры уже раскуплены – если и повезет найти подходящую, скорее всего, ее будет продавать дольщик (со своей наценкой, ведь предложение на рынке ограничено).
Что дороже – первичное или вторичное жилье? Это зависит от многих факторов:
- район и развитость инфраструктуры;
- площадь, планировка, этаж;
- состояние дома и квартиры.
Что выгоднее: подводим итог
Можете спокойно дождаться окончания строительства дома, вам есть где жить и ожидание не бьет по семейному бюджету.
Покупаете недвижимость с хорошим ремонтом, в благоустроенном районе с развитой инфраструктурой.
Хотите выгодно инвестировать, ведь после благоустройства территории и сдачи дома стоимость квартир в нем возрастет.
Хотите быстро заселиться и наладить быт.
Планируете воплотить интересный дизайн-проект и не готовы переделывать чужой ремонт.
Покупаете жилье для сдачи в аренду, то есть не собираетесь долго жить в купленной квартире и много вкладывать в нее.
Хотите провести максимально «прозрачную» и безопасную юридическую сделку.
Надеетесь воспользоваться льготной ипотекой.
В остальном критерии выбора квартиры одинаковы. Нужно оценить инфраструктуру, размер коммунальных платежей, удобство планировки.