Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как грамотно составить договор субаренды земельного участка: важные моменты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
О рисках заключения договора субаренды мы писали в отдельной статье, рекомендуем ознакомиться с данным материалом до заключения договора субаренды. В настоящей статье мы представим порядок регистрации договора субаренды.
Регистрация договора субаренды недвижимости в Росреестре
В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации. Поэтому договор субаренды подлежит регистрации в тех же случаях, что и договор аренды.
Таким образом, государственной регистрации в Росреестре подлежат договоры субаренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, заключенные на срок более 1 года (если срок в договоре не определен, то такой договор не подлежит регистрации), а договоры аренды предприятия независимо от срока.
Обращаем ваше внимание, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В настоящей статье мы изложим подробный порядок регистрации долгосрочного договора субаренды недвижимости в Росреестре, поговорим о расходах на регистрацию, необходимых документах для регистрации договора субаренды. Обращаем ваше внимание, что при сдаче в наем жилой недвижимости заключается договор найма, а не аренды, договору найма на нашем сайте посвящена отдельная статья по ссылке.
Если вы планируете зарегистрировать договор субаренды, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Всегда ли недействительно ограничение на субаренду? В Верховный суд передано дело, которое может скорректировать практику
Определением Верховного суда РФ от 11.06.2021 было передано на рассмотрение экономической коллегии любопытное дело, отчетливо демонстрирующее конфликт между диспозитивным и императивным принципами регулирования.
Указанный кейс поднимает следующие вопросы:
- Должны ли стороны соблюдать условие договора, если оно формально противоречит закону, но не было при этом оспорено?
- Есть ли злоупотребление со стороны лица, которое требует исполнения такого условия?
Между Коммерческой организацией (далее – Арендатор, Ответчик) и Администрацией муниципального района (далее – Арендодатель, Истец) был заключен Договор аренды земельного участка.
Согласно п. 5.1 Договора аренды Арендатор вправе передать участок в субаренду лишь после предварительного согласования с Арендодателем. При этом в п. 3.3 Договора аренды стороны указали, что передача земельного участка в субаренду является основанием для досрочного расторжения договора.
Ответчиком были заключены договоры субаренды переданного земельного участка с несколькими лицами. Перед этим Истцу было направлено письмо, в котором Арендатор просил согласовать договор субаренды и просил разъяснить порядок передачи земельного участка в субаренду.
Арендодатель не согласовал договор субаренды, а после обратился в суд с требованием о расторжении Договора земельного участка, поскольку Арендатором участок был передан в субаренду третьим лицам.
Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении требований Истца.
В соответствии с императивной нормой п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 11) арендатор имеет право в любом случае передавать земельный участок в субаренду.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции поддержал позицию Истца, принятое судом первой инстанции решение отменил, иск удовлетворил.
Суд апелляции исходил из следующего. Положения п. 3.3 Договора аренды земельного участка прямо устанавливал основание для досрочного расторжения договора, в случае передачи земельного участка в субаренду. Суд отметил, что данный пункт договора не был оспорен и не был признан недействительным. С таким подходом согласился и суд кассационной инстанции.
Мотивировка определения о передаче дела в ВС лаконична, но чрезвычайна любопытна.
- КОММЕНТАРИЙ к определению о передаче дела в ВС
Симптоматично, что суд первой инстанции, поддержавший ответчика, и указавший на то, что спорное условие не соответствует закону, не рискнул дать ему правовую квалификацию. Не нашла она отражение и в определении о передаче дела.
Суды, очевидно, умышленно не стали ссылаться на ничтожность спорных договорных условий несмотря на единообразную практику по данной категории споров.
В правоприменительной практике условия договора, предусматривающие отличный от установленного законом «уведомительный» порядок, толкуются как противоречащие закону.
Особенности заключения договора для лесных наделов
Что такое лесной надел? Лесной надел — это земельный участок, который имеет ограничения в использовании для сельскохозяйственного производства из-за наличия лесов, которые должны быть сохранены и охранены.
Можно ли арендовать лесной надел? Да, можно арендовать землю, на которой расположен лесной надел. Для этого необходимо заключить договор субаренды земельного участка.
Какие права и обязанности имеет арендатор лесного надела? Арендатор лесного надела имеет право пользоваться земельным участком и продуктами лесов на нем. Однако он обязан соблюдать все ограничения, установленные законодательством, и не нарушать экологические нормы.
Как передать права на аренду лесного надела? Права на аренду лесного надела можно передать только с согласия собственника земельного участка. Для этого необходимо оформить дополнительное соглашение к договору субаренды земельного участка.
Какие ограничения могут быть установлены на арендатора лесного надела? Арендатор лесного надела может быть ограничен в использовании земли и продуктов лесов на нем. Эти ограничения устанавливаются законодательством для сохранения и охраны лесов.
Как оформить договор субаренды земельного участка с лесным наделом? Для оформления договора субаренды земельного участка с лесным наделом необходимо заполнить специальный бланк, который можно получить в органах государственного управления по земельным отношениям. После заполнения бланка необходимо его подписать и заверить у нотариуса.
Заключение сделки без разрешения владельца земли
В начале повествования мы упомянули о том, что из каждого правила есть исключения, а не всегда арендатор должен спрашивать разрешения у владельца участка. Это касается случаев, когда вместе с землей передается в аренду недвижимость, госсобственности, срок временного владения которой превышает 5 лет. Арендатор в этом случае обязан послать арендодателю письменное уведомление. Также принять решение самостоятельно арендатор может в случае, если владелец земли не отреагирует на уведомление в 30-дневный срок.Итак, договор аренды – временная передача прав на пользование землей. В поднаем может передаваться, как земля, находящаяся в частном владении, так и участки, принадлежащие муниципальным органам. Срок субаренды не должен превышать срока аренды, при этом земля должна использоваться строго по назначению, в противном случае арендодатель может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, от чего пострадают, как субарендатор, так и арендатор.
Как оформить субаренду: пошаговая инструкция
При передачи земли во временное пользование субарендатору, необходимо учитывать следующие нюансы:
- Необходимость в заключении сделки возникает, если арендатор не имеет возможности на данный момент времени самостоятельно эксплуатировать арендованную землю, но не хочет разрывать договор найма с собственником;
- Условия заключения соглашения (стоимость, сроки, дата внесения оплаты) стороны оговаривают до подписания соглашения;
- Договор субаренды заключается только с согласия законного владельца;
- Текст соглашения лучше доверить составить юристу или нотариусу. Он должен включать права и обязанности сторон, которые обсуждали субъекты. Документ с ошибками может быть признан недействительным;
- Сделка, срок которой превышает 12 месяцев, подлежит обязательной госрегистрации;
- После подачи заявки и окончания регистрационных действий субарендатор вправе использовать имущество согласно установленным задачам.
Если стороны субаренды решили расторгнуть соглашение и не имеют претензий друг к другу, они вправе самостоятельно определить условия прекращения сотрудничества. В соглашение нужно включить такие пункты:
- Информацию о каждом субъекте сделки — паспортные данные (для физлиц), сведения, соответствующие учредительным документам (для юрлиц);
- Предмет контракта — расторжение договора перенайма (номер и дату прекращения действия);
- Характеристики ЗУ;
- Сведения о возникших спорных вопросах и порядок их решения;
- Дата и подписи сторон.
Как заключить договор субаренды земельного участка?
Земельные участки могут быть арендованы и сданы в субаренду. Субаренда — это вид договора, позволяющего передать арендованную землю в пользование третьему лицу. Для заключения договора субаренды необходимо ознакомиться с правами и обязанностями арендатора и субарендатора, а также с ограничениями для такого вида договора.
Перед заключением договора необходимо проверить, можно ли субарендовать конкретный земельный участок и есть ли на него какие-либо сервитуты. Следует также ознакомиться с бланком договора и узнать, какие виды ограничений могут быть предусмотрены в договоре.
Понятие субаренды отличается от найма тем, что при субаренде земельный участок передается не на прямую аренду, а для дальнейшего сдачи в аренду третьему лицу. Стоит учитывать, что некоторые договоры аренды могут запрещать субаренду помещений или земельных участков.
При заключении договора субаренды следует учитывать права и обязанности каждой стороны, оговорить сроки договора, порядок возврата земли после окончания субаренды и условия ее использования субарендатором. Также стоит учитывать правила расторжения договора, а также особенности для лесных наделов.
Когда нужно согласие других лиц
Основными участниками соглашения о субаренде выступают арендодатель и арендатор. Но есть случаи, когда дополнительно нужно также согласие и других сторон:
- если в субаренду сдаётся коммунальная квартира, которая предоставлялась нанимателям по договору социального найма, то потребуется согласие всех прописанных на этой жилплощади;
- если сдаваемая квартира приобретена в браке, потребуется согласие второго супруга;
- если собственник — несовершеннолетний ребёнок, нужно разрешение органов опеки и попечительства. Рассмотрим эту ситуацию подробнее.
Как обезопасить себя от мошенников
1. Проверять документы арендатора. Тщательно изучайте доверенность на право сдачи жилья в повторную аренду: бывает, что в нотариальном документе зафиксировано право на показ квартиры, а не на подписание договора субаренды. Другая проблема, с которой можно столкнуться, — истёкший срок доверенности от арендодателя.
2. Заключать договор только с согласия всех собственников жилья. Если хозяев несколько, нужно требовать разрешение каждого из них. Уточните, есть ли несовершеннолетние в числе собственников.
3. Изучать правоустанавливающие документы на жильё. Для проверки «чистоты» квартиры понадобятся:
- выписка из реестра недвижимости (ЕГРН);
- справка о количестве зарегистрированных лиц;
- справка о приватизации, если квартира находится в социальном найме
Как уведомить арендодателя о субаренде земельного участка
Если вы можете сдать участок в субаренду без согласия арендодателя, то должны его уведомить о субаренде (п. п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ). Представляется, что обязанность по уведомлению арендодателя лежит на вас как на арендаторе.
Если не сообщить арендодателю о субаренде, то он может потребовать от вас возмещения возникших в связи с этим убытков. Кроме того, договором аренды может быть предусмотрена неустойка за неуведомление о субаренде.
Законом не установлен срок, в течение которого вам нужно уведомить арендодателя о заключении договора субаренды. Однако он может быть указан в договоре аренды в силу принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Если в договоре такого срока нет, полагаем, что уведомить арендодателя нужно в разумный срок после заключения договора субаренды. Рекомендуем сделать это сразу же после заключения договора.
Уведомление следует направить способом, который позволяет достоверно установить, что оно исходит от вас и адресовано арендодателю. Например, его можно отправить письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.
Данный раздел закрепляет основные права и обязанности контрагентов. Как правило, в нем содержатся общие положения, связанные с исполнением обязательств по заключаемому договору.
Ниже мы представим примерный образец такого раздела, обозначив наиболее часто встречающиеся формулировки:
Арендатор вправе:
- Требовать перечисления арендных выплат в порядке и в сроки, предусмотренные условиями настоящего соглашения;
- Требовать от Субарендатора использования земельного участка по его целевому назначению.
Арендатор обязуется:
- Передать земельный участок Субарендатору в соответствии с настоящим договором;
- Обеспечить соответствие земельного участка заявленным в настоящем договоре характеристикам;
- Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.
Субарендатор вправе:
- Требовать предоставления земельного участка в соответствии с настоящим договором;
- Требовать соответствия земельного участка заявленным в настоящем договоре характеристикам.
Субарендатор обязуется:
- Использовать земельный участок исключительно в рамках его целевого назначения;
- Осуществлять ежемесячные денежные перечисления Арендатору за пользование земельным участком;
- Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.
Предмет договора, требования к описанию земельного участка для полной идентификации
Предмет договора — земельный участок, прошедший процедуру кадастрового учета для определения фактических границ объекта, которые обозначаются в натуре с помощью специальных знаков или просто указываются в картографических документах.
Договор должен четко описывать надел. На бумаге следует указать:
- площадь сдаваемого участка;
- точный адрес месторасположения (по карте);
- кадастровый номер;
- перечень капитальных строений, если они присутствуют на территории:
- лесные дороги;
- склады и прочие сооружения, необходимые для сбора и хранения древесины;
- биоэнергетические объекты какого-либо производства;
- противопожарные минерализованные участки;
- индивидуальные жилые дома с гаражами;
- объекты незавершенного строительства;
- питомники животных;
- лодочные станции;
- автостоянки;
- здания, принадлежащие религиозным и благотворительным структурам;
- физкультурно-оздоровительные и спортивные объекты;
- гидротехнические постройки;
- пожарные наблюдательные вышки;
- посадочные площадки и полосы для самолетов и вертолетов;
- жилые индивидуальные дома (редко);
- ЛЭП, трубопроводы и т. д.
Если наниматель передает только часть надела, то об этом также должна присутствовать информация. В договоре отдельным приложением должен идти передаточный акт.
Права и обязанности участников
Арендодатель должен гарантировать арендатору, что на время действия договора участок будет предоставлен ему для использования в рамках действующего законодательства и оформленного договора субаренды. Это распространяется на вид разрешенного назначения. Арендодатель не может предоставить второму участнику сделки больше прав, чем было закреплено за ним хозяином объекта в договоре аренды. Он же не должен вмешиваться в хозяйственную деятельность контрагента, если та не противоречит российским законам.
Наличие договора переуступки не аннулирует права и обязанности сторон по уже имеющемуся соглашению. При этом наниматель может сам разорвать взаимоотношения с субарендатором, если тот не будет ежемесячно платить или организует опасное (незаконное) производство (узнайте, как расторгнуть договор аренды земельного участка). Есть и дополнительные основания для расторжения сделки, которое осуществляется в судебном порядке:
- систематическое нарушение ГК РФ;
- стихийные бедствия и аварии на вверенной территории;
- нарушение установленного целевого вида использования земли;
- изъятие надела для муниципальных или общественных нужд.
Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости
Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.
Основным законодательным актом, определяющим правила данных правовых отношений между арендаторами и органами местного самоуправления, выступает Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 данного закона, заключение договоров аренды, которые предусматривают переход прав временного пользования и владения в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться лишь по итогам проведения конкурсных торгов либо аукционов на право заключения таких сделок.
Арендатор муниципального имущества может передать соответствующие права в отношении объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка) другим лицам – субарендаторам при наличии согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов.
Но, арендаторами не могут являться следующие коммерческие организации:
- имеющие статус кредитных учреждений, страховых компаний (кроме потребительских обществ и кооперативов), негосударственных пенсионных фондов, инвестиционных фондов, участников рынка ценных бумаг, а также ломбардов;
- которые участвуют в соглашениях о разделе продукции, а именно осуществляют коммерческую деятельность в сфере импорта и экспорта.
- занимающиеся предпринимательством в области игорного бизнеса. Здесь следует напомнить, что игорный бизнес в России запрещен, кроме игорных зон, которые создаются на территориях некоторых субъектов РФ (Республика Крым. Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Калининградская область).
- которые являются в порядке, определенном в правовых актах РФ о валютном контроле и регулировании, нерезидентами РФ, кроме случаев, установленных международными договорами России;
- выполняющие добычу полезных ископаемых и их переработку (за исключением таких распространенных полезных ископаемых, как песок и щебень).
Как заключить договор субаренды земельного участка?
Предположим, что вы снимаете квартиру. На определенных условиях вы имеете право заключить с иным третьим лицом (к примеру, с вашим знакомым) договор субаренды этой жилой площади, передав ему тем самым право на временное владение данной квартирой.
Итак, подытожим. Субарендой земли называется передача какого-либо участка его арендатором иному лицу или группе лиц во временное использование, на строго определенные сроки и исключительно на условиях, согласованных с арендодателем. Соответственно упомянутые сроки и условия любой субаренды оговариваются в письменной форме и имеют вид договора.
С чем прид1тся столкнуться при аренде земельных участков находящихся в муниципальной собственности, читайте тут.
Договор – форма закрепления гражданских правоотношений двух или трех сторон. Какие же виды соглашений существуют, как заключить контракт, который будет иметь юридическую силу?
Соглашение (далее – контракт) как форма юридического факта выступает сделкой, потому как направлено на установление, прекращение или изменение обязанностей сторон. Так как сделки подразделяются на односторонние, многосторонние, можно сделать вывод, что контракт отличается особенностью по данному критерию. Соглашение должно быть двусторонним или иметь большее количество субъектов волеизъявления, потому разница между договором и сделкой четко прослеживается. Сделка может быть осуществлена только в одностороннем порядке.
Акт может быть многосторонним, предварительным или окончательным, а также возмездным, обязательным, взаимосогласованным.
Важно! Контракт заключается только в письменной форме, должен выражать волю сторон. Процесс составления и подписания акта рождает гражданское правоотношение – срочное или бессрочное.
Арендой именуется процесс передачи имущества по гражданскому акту, который регулирует обязанность одной стороны (арендодателя) предоставить другой стороне (арендатору) в пользование, распоряжение или владение помещение или территорию за установленную стороной плату.
Аренда – форма предоставления арендатору имущества во временное владение и пользование, который в свою очередь уплачивает за это арендную плату. Договор аренды взаимный и возмездный. При заключении соглашения обязательным условием является указание на свойства имущества, количества, состояния.
Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости
Основным законодательным актом, определяющим правила данных правовых отношений между арендаторами и органами местного самоуправления, выступает Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 данного закона, заключение договоров аренды, которые предусматривают переход прав временного пользования и владения в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться лишь по итогам проведения конкурсных торгов либо аукционов на право заключения таких сделок.
Арендатор муниципального имущества может передать соответствующие права в отношении объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка) другим лицам – субарендаторам при наличии согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов.
Но, арендаторами не могут являться следующие коммерческие организации:
- имеющие статус кредитных учреждений, страховых компаний (кроме потребительских обществ и кооперативов), негосударственных пенсионных фондов, инвестиционных фондов, участников рынка ценных бумаг, а также ломбардов;
- которые участвуют в соглашениях о разделе продукции, а именно осуществляют коммерческую деятельность в сфере импорта и экспорта.
- занимающиеся предпринимательством в области игорного бизнеса. Здесь следует напомнить, что игорный бизнес в России запрещен, кроме игорных зон, которые создаются на территориях некоторых субъектов РФ (Республика Крым. Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Калининградская область).
- которые являются в порядке, определенном в правовых актах РФ о валютном контроле и регулировании, нерезидентами РФ, кроме случаев, установленных международными договорами России;
- выполняющие добычу полезных ископаемых и их переработку (за исключением таких распространенных полезных ископаемых, как песок и щебень).
Очевидно, что действуют достаточно существенные ограничения в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности, которым не может быть предоставлено право на оформление субаренды муниципального имущества.
Если стороны субаренды решили расторгнуть соглашение и не имеют претензий друг к другу, они вправе самостоятельно определить условия прекращения сотрудничества. В соглашение нужно включить такие пункты:
- Информацию о каждом субъекте сделки — паспортные данные (для физлиц), сведения, соответствующие учредительным документам (для юрлиц);
- Предмет контракта — расторжение договора перенайма (номер и дату прекращения действия);
- Характеристики ЗУ;
- Сведения о возникших спорных вопросах и порядок их решения;
- Дата и подписи сторон.