Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «10 копеек за «квадрат»: как арендовать землю у государства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Почему теперь проще взять участок в аренду, чем купить
В марте 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены большие изменения касательно процесса аренды муниципальных земельных участок. Вот самые важные их них:
- Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
- Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
- Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
- Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.
Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.
Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре
Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).
В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.
Как взять землю в аренду у сельсовета в СНТ
Согласно ст.12 п.3 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 — в члены садового товарищества (СНТ) могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. В силу п.9 ст.12 217-ФЗ (последняя редакция) — в приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление, не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.
При этом для приобретения такими гражданами членства в товариществе принятие каких-либо решений органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется. Если гражданин не является членом СНТ, то получение земельного участка на каком-либо праве осуществляется в общем порядке предусмотренном ЗК РФ, чаще всего через процедуру торгов.
Другими словами, правом аренды (без проведения торгов), в соответствии с 217-ФЗ обладают только члены СНТ при условии, что данный земельный участок еще не приватизирован и находится у СНТ на правах аренды, безвозмездного пользование или в собственности. Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях.
Только в Московской области, по оценке Союза дачников Подмосковья, брошенных участков в СНТ около 15 тысяч, а в целом по России в садоводческих товариществах заброшено 10-15% земель.
На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю
Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.
Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:
- для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
- для использования надела под ИЖС — 20 лет;
- для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
- земля под фермерское хозяйство — три года.
Способы получения земли в аренду
Получить земельный надел в аренду возможно посредством двух способов:
- Участие в открытых торгах. В этом случае органами местной власти организовываются торги, на которых выставляются все свободные земельные участки, не имеющие обременений и находящиеся на учете в кадастровой палате. Сроки и условия процесса предоставляются в органе, организующем аукцион. Согласно регламенту, информация о готовящихся торгах должна быть освещена в местных СМИ не менее чем за месяц до назначенной даты торгов. При участии в аукционе, участок получает заинтересованное лицо, выдвинувшее большую сумму арендной платы, либо если на участок больше не имеется претендентов.
- Подача заявления на аренду конкретного участка либо с просьбой найти таковой. В этом случае заключается прямое соглашение между муниципалитетом и нанимателем. После подачи заявки заинтересованному лицу потребуется некоторое время подождать, пока органы администрации найдут подходящий участок, проведут исследование относительно наличия владельца и категории земли. Способ отличается более длительными сроками.
Как строить на арендной земле без рисков отказав получении разрешения и последующего сноса
Строительство на арендованной земле – выгодная альтернатива приобретению земельного участка в собственность. Однако такой вариант более рискован для арендатора и сложен с правовых позиций.
Чем рискует арендатор? Какие проблемы могут сопутствовать строительству на арендованной земле? Как получить разрешение на строительство, а впоследствии избежать неприятных сюрпризов от собственника земельного участка? На эти и другие волнующие арендатора вопросы отвечают президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости», адвокат Андрей Комиссаров и юрист Анастасия Колонина.
Скажите, пожалуйста, как часто арендаторам отказывают в выдаче разрешения на возведение строений на арендованной земле и чем мотивированы такие отказы?
Комиссаров А. Прежде всего, стоит успокоить арендатора: он имеет право пользоваться арендованной землей по своему усмотрению, в том числе возводить на участке объекты капитального строительства.
Как и в случае, когда участок в собственности, с арендованной землей требуется разрешение на строительство, а нужные документы оформляются по общим правилам строительного законодательства согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Однако дополнительно потребуются копия договора аренды и письменное согласие собственника земельного участка.
Арендаторы получают отказы в выдаче разрешений на строительство как по стандартным, общим причинам – таким как несоответствие категории и вида разрешенного использования земельного участка, так и по специфическим причинам, характерным для данного типа взаимоотношений между арендатором, арендодателем и органами местного самоуправления.
Например, в разрешении откажут, если договор аренды содержит пункт об ограничении на строительство объектов капитального строительства на участке.
К числу спорных оснований отказа и возникновения последующих судебных разбирательств могут относиться сроки эксплуатации земельного участка, право на пролонгацию договора, место и характер построек, другие ненадлежаще согласованные с арендодателем и с государственными органами условия.
Колонина А. И собственники, и арендаторы земельных участков имеют право осуществлять строительство только в соответствии с целевым назначением земельного участка, и в указанных Законом случаях, с наличием разрешения на использование.
Однако срок строительства на земельных участках в собственности никак не ограничивается, оно может вестись долгие годы. А на арендованном участке, строительство ограничивается сроком, указанным в договоре аренды.
Тут решать Вам, если есть четкий план строительства, включающий, помимо прочего, график производства работ, основанный на реальном опыте, квалифицированные и проверенные подрядчики с достаточными материально-техническими ресурсами, то вариант аренды также не стоит сбрасывать со счетов.
RWAY: Но что делать, если власти отказали в разрешении на постройку на арендованном земельном участке? Поможет ли обращение в суд в этом случае, и есть ли яркие, показательные примеры из судебной практики, которые будет полезно изучить арендатору?
Комиссаров А. Если уполномоченный орган отказал в выдаче разрешения на строительство, арендатор может обратиться в суд. Однако в большинстве случаев суд встает на сторону администрации, поэтому вероятность выиграть дело будет зависеть от квалифицированной подготовки линии защиты прав, включая сбор доказательной базы.
Так, арендатор потерпел неудачу в попытке оспорить отказ администрации в выдаче разрешения на строительство по причине истекшего срока договора аренды земли.
В результате рассмотрения спора суд установил, что участок не используется по целевому назначению, а арендатор не ходатайствовал о заключении договора аренды на новый срок (апелляционное определение Московского областного суда от 12.03.2014 по делу № 33-5554/2014).
- Покупая земельный участок в собственность — вы замораживаете деньги, которые можно положить в банк и платить с процентов по вкладу за аренду точно такого же земельного участка.
Так у вас будет и земельный участок и приличная сумма на счете, которую можно потратить, к примеру, на строительство дома.
- Не зависимо от того, пользуетесь вы земельным участком или нет, после покупки вам придется платить за землю имущественный налог, который на основании 63-ФЗ от 15.04.
2019 будет составлять до 10% кадастровой стоимости земельного участка в год и превысит большенство существующих ежегодных платежи по аренде.
- Частная собственность существует в России менее 30 лет, поэтому нельзя гарантировать, что земельный участок, который вы купили в собственность — останется вашим еще через 30 лет.
Согласитесь, здесь есть над чем подумать?
Оформление участка в пользование – это государственная процедура, требующая соблюдения действующего законодательства. Здесь имеются определенные условия, которые должен соблюдать непосредственный арендатор.
Во-первых, для аренды подлежат только определенные объекты, поэтому при подаче заявления в местную администрацию следует указать ту землю, которая разрешена для ведения бизнеса.
В представленном вопросе учитывают, что в аренду не сдаются такие объекты, как:
- заповедники и парки;
- земли, относящиеся к объектам охраны государственной границы;
- сооружения, необходимые для военной обороны государства;
- земли, находящиеся на закрытых территориях государственно-административной деятельности;
- объекты с наличием сооружений атомной энергетики;
- земли, предназначенные для хранения и утилизации опасных для здоровья людей радиоактивных отходов.
Чтобы понять, разрешается ли арендовать выбранный участок, следует обратиться в отдел кадастра и картографии – здесь могут представить необходимую информацию.
Также можно при подаче заявления указать свободный выбор участка – местная администрация предложит объекты для ведения бизнеса (определенного характера).
Для подписания договора аренды с местной администрацией арендатору следует подготовить определенный пакет документов, в который входят:
- паспорт заявителя;
- учредительные документы на организацию, если подает заявление юридическое лицо;
- документы на ИП и выписку из налоговых органов о проведенной регистрации, если подает заявление физическое лицо;
- выписку из отдела кадастра и картографии с информацией о самом участке – кадастровый номер, границы объекта, его статус, наличие прав собственности на государство и прочие данные;
- справки, указывающие на отношение к льготной категории.
Возможно, потребуются и дополнительные документы. К примеру, можно представить бизнес-план и другие справки, подтверждающие намерения арендатора в отношении бизнес-категории.
Основные требования к договору аренды
Прежде чем перейти к процедуре непосредственного оформления участка земли в аренду, необходимо перечислить обязательные составляющие арендного договора. Документ должен включать следующие сведения:
- данные о земельном участке — расположение и площадь;
- срок действия договора. Может быть не указан, в таком случае считается бессрочным. В ряде случаев, например, для земель сельскохозяйственного назначения, установлен максимальный срок арендного соглашения, составляющий 49 лет;
- величина платы за аренду земли. Безвозмездное предоставление участка запрещено на законодательном уровне;
- назначение земли, например, под застройку, ведение сельского хозяйства или огородничество. Арендатор обязан использовать участок в указанных целях;
- правила использования и требования к сохранности характеристик земли;
- правила расторжения договора и имеющиеся обременения участка;
- финансовая ответственность за ухудшение качества земли.
Помимо обязательных, арендный Договор может включать дополнительные условия взаимодействия сторон. Например, указание плательщика госпошлины при регистрации соглашения или порядок внесения изменений в текст документа.
Сколько стоит арендовать и выкупить участок у муниципалитета
Для строительства искали участок не дальше 15 км от города. Зимой в Мурманске высокие сугробы, а весной грунтовку развозит, и мы смотрели, чтобы до дома можно было доехать в любую погоду. Еще хотелось ровный участок без валунов.
Стоимость земли зависит от удаленности от Мурманска. Например, в пределах 15 км участок площадью 20 соток стоит около 650 000 . Платить такую сумму только за землю мы не планировали. Особой срочности в покупке у нас не было, поэтому земельный участок под строительство стали искать как можно дешевле — установили максимальный бюджет в 300 000 .
Друзья посоветовали взять землю в аренду у государства с последующим выкупом — они действовали по этой схеме и заплатили за участок около 200 000 . Кратко суть в следующем: граждане могут арендовать у государства земельные наделы для разных целей, например для строительства частного дома, ведения сельского хозяйства, садоводства, огородничества. А потом их выкупать по льготной цене.
Аренда с последующим выкупом выгоднее, чем покупка. При таком варианте участок будет стоить в раза меньше, чем в среднем по рынку, а неиспользованную сумму арендной платы можно вернуть. Но есть и свои сложности:
- Найти подходящий участок.
- Проверить, он под индивидуальное жилищное строительство, ИЖС.
- Разграничить землю и при необходимости участвовать в торгах.
Чтобы не вникать в юридические тонкости землепользования, друзья обратились в специализированную компанию. Мы сделали : заключили договор с земельным юристом, который оформляет участки под ключ. В 2020 году услуга стоила 150 000 , в 2023 году — уже 200 000 . За эти деньги фирма гарантировала, что оформит все документы — в том числе поставит участок на кадастровый учет, поможет участвовать в аукционе и получить землю в аренду.
Нам оставалось найти понравившееся место, которое подходит для частного строительства, и оформить нотариальную доверенность на представителя. Назначение земли должно подходить для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства или садоводства — на других землях частный дом строить нельзя.
Мы внесли аванс 100 000 . Оставшиеся 50 000 заплатили, когда получили договор аренды с муниципалитетом.
Как искали неразграниченный участок
Нашли свободную землю на кадастровой карте. Нам земля нужна для строительства жилого дома, поэтому мы искали наделы сельскохозяйственного назначения и землю в населенных пунктах.
Уезжать далеко от города не хотели — определили зону поиска в пределах 15 км от Мурманска. Свободные неразмеченные участки искали на публичной кадастровой карте. Действовали по следующему алгоритму:
- Закрыли информационный блок в правом верхнем углу. Под ним расположены три кнопки: «Слои», «Измерения», «Мое местоположение».
- Кликнули на кнопку «Слои» и настроили фильтр: «единицы кадастрового деления», «земельные участки», «схемы расположения земельных участков», «зоны с особыми условиями использования территории», «надписи из открытых данных».
- Нажали на кнопку «Мое местоположение». Сервис запросил доступ к местоположению, мы разрешили и перенеслись на кадастровую карту Мурманска.
- Двигали карту, пока не нашли примерное место, где хотели сформировать участок.
- Максимально увеличили карту, чтобы появились границы участков. Не трогали занятые участки. Это все, что имело ровную форму и границы красного и синего цветов.
- Проверили по карте все свободные места в выбранной зоне — смотрели, подходят они нам или нет.
Проверили рельеф. В нашем регионе много холмов, поэтому важно было проверить рельеф участка. Всего на кадастровой карте мы нашли примерно 15 подходящих мест, где можно оформить земельный надел. Чтобы оценить рельеф, каждый выбранный участок мы проверяли по топографическим , или сервису Google Earth. Для этого на каждом участке выбирали приметные вехи, например излучину реки, дорогу, лесной массив. Наверное, можно искать участок по географическим координатам, но нам было удобнее пользоваться ориентирами. Затем в режиме «спутник» смотрели, что представляет собой участок.
Многие наделы казались нам подходящими. Но оказывалось, что они расположены на склоне большого холма под углом 45°. Или участок завален большими валунами. На таких участках строительство невозможно или будет очень дорогим.
В итоге мы выбрали участок в 10 км от Мурманска на бывшем колхозном поле. На нем не было деревьев, валунов, уклона или больших перепадов по высоте. Нам участок понравился.
Необходимые документы
В первую очередь, необходимо правильно составить заявление о предоставлении участка в аренду.
В нем обязательны такие сведения, как:
- информация о муниципальном органе, в который подается заявление;
- данные о заявителе: ФИО, год рождения, серия и номер паспорта, ИНН;
- если в качестве претендента выступает юридическое лицо, то необходимо указание наименования организации и сведений о руководителе;
- информацию о предполагаемом расположении участка;
- обоснование размера желаемой территории;
- определение назначения объекта;
- если способ получения земли — торги, то необходимо указать лицевой счет, на который будет возвращен задаток в случае отказа.
Основной пакет документов, помимо заявления, выглядит следующим образом:
- паспорт заявителя;
- квитанция оплаты, если выбранный способ — аукцион;
- ИНН для физических лиц;
- уставные документы и выписка из ЕГРП для юр. лиц.
Стоимость аренды государственной земли
Начальная ставка арендной платы за государственную землю зависит от кадастровой стоимости. В процессе торгов, уполномоченный орган, выставляет минимальную стоимость. При их проведении она возрастает за счет ставок заинтересованных лиц.
Существуют ситуации, при которых земля передается в аренду бесплатно. Проведение торгов в данном случае не предусматривается.
К подобным землям относятся участки под индивидуальное строительство или для сельскохозяйственных нужд. Они передаются в бессрочное пользование по существующим федеральным и региональным программам с целью поддержки семей.
Земли, переданные в бесплатную аренду, в дальнейшем могут быть приватизированы. На них возможно строительство жилых зданий, право собственности на которые будет принадлежать арендатору. Это дает право оформления земли, расположенной под домом в личные владения.